Airbnb kiralamalarında yeni dönem: Kısa süreli kiralama doğrudan ticari faaliyet sayılmayacak

Airbnb ve kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin Danıştay kararı, vergi uygulaması ve izin belgesi şartları bu haberde yer alıyor.

Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa süreli konut kiralamalarının vergilendirilmesine ilişkin yeni bir karar verildi. Danıştay 3. ve 7. Daireleri, kısa süreli kiralamaları doğrudan ticari faaliyet kabul eden Gelir İdaresi Başkanlığı düzenlemesinin yürütmesini durdurdu.

Karara göre konutun günlük, haftalık veya aylık sürelerle kiraya verilmesi, tek başına ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi için yeterli olmayacak. Faaliyetin niteliği, konaklamanın yanında sunulan hizmetler ve işletme organizasyonu dikkate alınarak belirlenecek.

Airbnb kiralamaları ticari faaliyet sayılacak mı?

Danıştay’ın değerlendirmesine göre Airbnb veya benzeri bir platform üzerinden kısa süreli kiralama yapılması, faaliyetin otomatik olarak ticari kazanç kapsamında değerlendirilmesini gerektirmiyor.

Konutun yalnızca kullanım hakkının belirli bir süre için kiracıya bırakıldığı ve konaklamanın yanında düzenli hizmet sunulmadığı durumlarda elde edilen gelir, gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilebilecek.

Ancak kiralama faaliyetinin kapsamı, sahip olunan konut sayısı, organizasyon biçimi ve sunulan hizmetler her dosyada ayrı olarak incelenebilecek.

GİB’in genel yazısının yürütmesi durduruldu

Uyuşmazlığın temelinde Gelir İdaresi Başkanlığının 24 Ocak 2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı bulunuyor.

Söz konusu yazıda Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi alınması, ticari organizasyon ve devamlılık göstergesi olarak kabul ediliyordu. İzin belgesi sahipleri adına ticari kazanç yönünden mükellefiyet açılması ve kiralama gelirlerinin gelir vergisi ile KDV’ye tabi tutulması öngörülüyordu.

Danıştay 3. ve 7. Daireleri tarafından verilen müşterek kararla genel yazının yürütmesi durduruldu.

Danıştay kararında hangi ölçütler yer aldı?

Danıştay, kısa süreli konut kiralamasından elde edilen gelirin ticari kazanç kabul edilebilmesi için faaliyetin otel, apart otel veya pansiyon işletmeciliğine benzer bir organizasyon içinde yürütülmesi gerektiğini değerlendirdi.

Ticari faaliyet değerlendirmesinde etkili olabilecek hizmetler arasında şunlar bulunuyor:

Kahvaltı veya yemek servisi

Günlük temizlik hizmeti

Ütü ve çamaşır hizmeti

Resepsiyon veya sürekli karşılama hizmeti

Personel çalıştırılması

Konaklama dışında düzenli hizmet sunulması

Bu tür hizmetlerin bulunmadığı ve faaliyetin konutun kiralanmasından ibaret kaldığı durumlarda gelirin kira geliri niteliğini koruyabileceği kabul edildi.

Kiralamanın kısa süreli olması tek başına yeterli değil

Danıştay kararında, konutun günlük, haftalık veya aylık dönemlerle kiraya verilmesinin kazancın niteliğini tek başına değiştirmediği değerlendirmesi öne çıktı.

Konut sahibinin uzun süreli kiralamaya göre daha fazla gelir elde etmek amacıyla kısa süreli kiralamayı tercih etmesi de faaliyetin doğrudan ticari kazanç kabul edilmesi için yeterli görülmedi.

Kiralama işleminin sık tekrarlanması, internet üzerinden ilan verilmesi veya farklı kişilere belirli aralıklarla konaklama sağlanması diğer koşullardan bağımsız olarak ticari organizasyonun varlığını göstermiyor.

Airbnb gelirleri vergiden muaf mı oldu?

Danıştay kararı, Airbnb üzerinden elde edilen gelirlerin tamamen vergiden muaf olduğu anlamına gelmiyor.

Ticari organizasyon ve ek hizmet bulunmayan kısa süreli kiralamalardan elde edilen kazanç, gayrimenkul sermaye iradı kapsamında kira geliri olarak vergilendirilebilecek.

Kira gelirinin ilgili yıl için belirlenen beyan sınırını aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekiyor. Gelirin ticari kazanç yerine kira geliri olarak değerlendirilmesi, verginin sınıflandırılmasını ve uygulanacak yükümlülükleri değiştiriyor.

KDV yükümlülüğü ne olacak?

Kısa süreli kiralama ticari faaliyet niteliği taşımıyorsa konut sahibinin bu faaliyet nedeniyle doğrudan KDV mükellefi kabul edilmemesi gerekiyor.

Ancak konaklama faaliyeti otel veya pansiyon işletmeciliğine benzer biçimde yürütülüyor, düzenli ek hizmetler sunuluyor ve ticari bir organizasyon bulunuyorsa KDV yükümlülüğü gündeme gelebilecek.

Bu nedenle her kısa süreli kiralama faaliyeti için tek tip vergilendirme yapılması yerine somut koşulların değerlendirilmesi gerekecek.

Geçmiş vergi cezaları otomatik olarak silinecek mi?

Yürütmenin durdurulması kararı, daha önce düzenlenen bütün vergi ve ceza işlemlerinin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.

Geçmişte ticari mükellefiyet tesis edilen, vergi ziyaı cezası uygulanan veya gelir vergisi, geçici vergi ve KDV tarhiyatıyla karşılaşan konut sahiplerinin kendi işlemleri için ayrıca hukuki veya idari yollara başvurması gerekebilir.

Vergi ve ceza ihbarnamelerine karşı uygulanacak süreler işlem türüne ve tebliğ tarihine göre değişebiliyor. Bu nedenle geçmiş işlem bulunan dosyaların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekiyor.

Karar nihai iptal hükmü değil

Danıştay tarafından verilen karar, Gelir İdaresi Başkanlığının genel yazısının uygulanmasını dava sonuçlanıncaya kadar durduran bir yürütmeyi durdurma kararı niteliği taşıyor.

Bu karar, dava konusu düzenlemenin kesin olarak iptal edildiği anlamına gelmiyor. Yargılama süreci sonunda genel yazının iptali veya davanın reddi yönünde ayrıca hüküm kurulabilecek.

Maliye’nin müşterek yürütmeyi durdurma kararına karşı yeniden itiraz yoluna başvurması da mümkün bulunuyor.

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi kalktı mı?

Danıştay’ın vergi sınıflandırmasına ilişkin kararı, Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi zorunluluğunu ortadan kaldırmadı.

Konutların tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiraya verilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması gerekiyor. Başvurular e-Devlet üzerinden gerçekleştiriliyor.

İzin belgesi alınmadan yapılan kısa süreli kiralamalar için idari para cezası uygulanabiliyor.

Airbnb ilanlarında belge numarası bulunmalı

İzin belgesi verilen konutların Airbnb ve benzeri platformlardaki tanıtım ve ilanlarında belge numarasına yer verilmesi gerekiyor.

Konut girişine Bakanlık tarafından verilen plaketin asılması ve konaklayan kişilerin kimlik bilgilerinin ilgili mevzuata göre bildirilmesi de devam eden yükümlülükler arasında bulunuyor.

Vergisel açıdan faaliyetin kira geliri kabul edilmesi, bu idari yükümlülükleri ortadan kaldırmıyor.

Apartmanlarda oy birliği şartı uygulanıyor

Apartman veya birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu binalardaki konutlar için turizm amaçlı kiralama izni alınırken kat maliklerinin oy birliğiyle verdiği kararın sunulması gerekiyor.

Üçten fazla bağımsız bölümü bulunan binalarda aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek konut sayısı için yüzde 25 sınırı uygulanıyor.

Aynı binada bir kişi adına izin belgesi alınacak bağımsız bölüm sayısının beşi aşması halinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı dahil ilave belgeler istenebiliyor.

Kiracı konutu Airbnb üzerinden kiralayabilir mi?

Bir konutu uzun süreli olarak kiralayan kişinin evi kendi adına Airbnb veya benzeri platformlar üzerinden turizm amaçlı olarak yeniden kiraya vermesine izin verilmiyor.

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi, kural olarak konutun mülkiyetine sahip kişiye veya tapuda kayıtlı intifa ya da üst hakkı sahibine veriliyor.

İzin belgesi sahibinin dışındaki kişiler tarafından yürütülecek aracılık faaliyetleri ise mevzuatta belirlenen yetkili seyahat acentaları üzerinden gerçekleştirilebiliyor.

Birden fazla konut kiralayanlar ayrıca değerlendirilecek

Danıştay kararı bütün Airbnb faaliyetlerinin kira geliri kabul edileceği yönünde genel bir muafiyet getirmiyor.

Birden fazla konutun sürekli biçimde kiraya verilmesi, personel çalıştırılması, profesyonel işletme organizasyonu kurulması ve konaklamaya ek hizmetler sunulması halinde gelir ticari kazanç olarak değerlendirilebilecek.

Faaliyetin ticari olup olmadığı yalnızca kullanılan platforma veya kiralama süresine göre değil, işlemlerin tamamına bakılarak belirlenecek.

Airbnb ev sahipleri için ne değişti?

Danıştay’ın kararıyla Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi alan herkesin doğrudan ticari kazanç mükellefi kabul edilmesine dayanan uygulamanın yürütmesi durduruldu.

Konut sahiplerinin vergisel durumu artık yalnızca izin belgesi bulunmasına göre değil, faaliyetin gerçek niteliğine göre ele alınacak.

Ek hizmet bulunmayan konut kiralamalarında gelir kira geliri olarak kabul edilebilecek. Otel veya pansiyon benzeri hizmet sunulan ve ticari organizasyon içinde yürütülen faaliyetlerde ise ticari kazanç ve KDV yükümlülüğü devam edebilecek.