Antalya’da kışlık site aidatları adil mi hesaplanıyor?

Antalya’da kış aylarının yaklaşmasıyla birlikte apartman ve sitelerde ısınma, ortak alanların elektrik tüketimi, asansör bakımı ve teknik altyapı giderleri yeniden gündeme geliyor. Özellikle Konyaaltı, Muratpaşa, Kepez, Döşemealtı ve Alanya gibi çok sayıda toplu konutun bulunduğu ilçelerde aidatların nasıl hesaplandığı, giderlerin dairelere hangi ölçütlerle yansıtıldığı ve site yönetimlerinin mali sorumlulukları önem taşıyor. Ancak kış döneminde ortaya çıkan her gider artışı, aidatlara istenilen oranda zam yapılabileceği anlamına gelmiyor. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerin paylaşımında uygulanacak kuralları belirlerken Mayıs 2026'da yürürlüğe giren değişiklikler işletme projelerinin onaylanmasına ilişkin yeni hükümler getirdi.

Antalya’da site aidatları kış aylarında neden artabilir?

Antalya'da kış döneminde site ve apartmanların işletme giderleri, binaların teknik özelliklerine ve ortak alan kullanımına göre değişebiliyor. Merkezi ısıtma sistemleri, sıcak su tesisatları, ortak alan aydınlatmaları, asansörler ve su pompaları, gider kalemleri arasında bulunuyor.

Özellikle merkezi ısıtma sistemi bulunan yapılarda yakıt tüketiminin artması, ortak gider bütçesini etkileyebiliyor. Bunun yanında kış ayları öncesinde gerçekleştirilen çatı, yağmur suyu tahliye sistemi, asansör ve teknik tesisat bakımları da dönemsel harcamalara neden olabiliyor.

Ancak Antalya genelinde 2026 yılı kış döneminde site aidatlarının ne kadar arttığını veya hangi ilçelerde daha yüksek olduğunu ortaya koyan kapsamlı bir resmî istatistik bulunmuyor.

Bu nedenle aidatların adil biçimde hesaplanıp hesaplanmadığının değerlendirilmesinde her sitenin yönetim planı, işletme projesi ve gerçekleşen giderlerinin ayrı ayrı incelenmesi gerekiyor.

Site aidatları dairelere eşit mi dağıtılmalı?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20'nci maddesi, ortak giderlerin paylaşımında temel kuralları belirliyor.

Kanuna göre kat malikleri arasında başka türlü geçerli bir anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avanslar eşit olarak paylaştırılıyor.

Anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak alanların bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise bağımsız bölümlerin arsa payları oranında karşılanıyor.

Bu nedenle tüm aidat kalemlerinin herhangi bir ayrım yapılmadan dairelere eşit şekilde dağıtılması, her durumda kanuni paylaşım esaslarına uygun olmayabiliyor.

Diğer taraftan bütün giderlerin yalnızca metrekare üzerinden paylaştırılması da kanunun öngördüğü gider türleri arasındaki farklılıkların göz ardı edilmesine neden olabiliyor.

Giderlerin hangi ölçütlerle dağıtılacağı belirlenirken Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve varsa geçerli kat malikleri anlaşmalarının birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Merkezi ısıtma giderleri nasıl hesaplanıyor?

Merkezi ısıtma sistemi bulunan apartman ve sitelerde yakıt giderlerinin paylaşımına ilişkin özel kurallar uygulanıyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliği'ne göre merkezi ısıtma giderlerinin yüzde 70'i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre hesaplanıyor.

Kalan yüzde 30'luk bölüm ise ortak kullanım alanları, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderleri kapsamında bağımsız bölümlerin kullanım alanları oranında paylaştırılıyor.

Bu düzenleme, merkezi ısıtma sistemlerinde bütün giderin yalnızca kişisel tüketim miktarına göre hesaplanmadığını ortaya koyuyor.

Örneğin merkezi ısıtma giderlerinin 100 bin TL olduğu bir binada, ilgili yönetmeliğin bu paylaşım sistemine tabi olması halinde 70 bin TL ölçülen tüketimlere, 30 bin TL ise kullanım alanlarına göre dağıtılıyor.

Ancak sıcak su giderlerinin hesaplanması ve farklı ısıtma sistemleri için uygulanabilecek hükümler ayrıca değerlendiriliyor. Bu nedenle binanın teknik sistemi belirlenmeden bütün yakıt giderleri için aynı hesaplama yönteminin geçerli olduğu söylenemiyor.

Boş dairelerden yakıt ve bakım aidatı alınabilir mi?

Antalya'da özellikle yazlık olarak kullanılan konutların bulunduğu sitelerde, kış aylarında boş kalan dairelerin ortak giderlere katılımı önem taşıyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20'nci maddesine göre kat malikleri, ortak alanları veya tesisleri kullanmadıklarını ileri sürerek kanunen ödemekle yükümlü oldukları ortak giderlerden kaçınamıyor.

Bu nedenle bir dairenin kış aylarında boş olması, güvenlik, asansör, ortak alan bakım ve diğer genel giderlerin tamamından muafiyet sağlamıyor.

Merkezi ısıtma sistemlerinde ise tüketim esaslı hesaplama uygulanıyorsa boş dairenin fiilî ısı tüketimi ile ortak gider payı ayrı değerlendiriliyor.

Isıtma sisteminin özelliklerine göre daire kullanılmasa bile ortak alan, sistem kaybı ve işletme giderlerine ilişkin ödeme yükümlülüğü devam edebiliyor.

Buna karşılık yalnızca bireysel tüketim üzerinden belirlenen giderlerin nasıl hesaplanacağı, ilgili ölçüm ve faturalandırma sistemine bağlı olarak değişiyor.

Kışlık bakım masrafları hangi giderlerden oluşuyor?

Apartman ve sitelerde kış dönemi bakım harcamaları, binaların yaşı ve teknik altyapısına göre farklılık gösterebiliyor.

Yağmur suyu giderlerinin temizlenmesi, çatı ve yalıtım onarımları, merkezi ısıtma tesisatlarının kontrolü, hidrofor sistemlerinin bakımı ve ortak elektrik tesisatındaki arızaların giderilmesi bu kapsamda değerlendirilebiliyor.

Ancak bakım çalışması ile yeni yatırım veya kapsamlı yenileme harcaması aynı nitelikte olmayabiliyor.

Mevcut bir tesisatın çalışır durumda tutulmasına yönelik bakım giderleri ile yeni bir sistem kurulması veya ortak alanlarda kapsamlı değişiklik yapılması, farklı karar ve gider paylaşımı kurallarına tabi olabiliyor.

Bu nedenle site yönetimlerinin harcamaları bütçede açık biçimde sınıflandırması, giderlerin hukuki niteliğinin belirlenmesi açısından önem taşıyor.

2026 yılında site aidatı düzenlemesi değişti

7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37'nci maddesinde değişiklik yapıldı.

Düzenlemeye göre işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması gerekiyor.

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmaması durumunda yönetici, gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlıyor. Bu projenin en geç üç ay içerisinde kat malikleri kurulunda görüşülerek aynen veya değiştirilerek onaylanması öngörülüyor.

İşletme projesinde anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her bağımsız bölüme düşen tahmini gider miktarı ve toplanması gereken avans tutarlarının gösterilmesi gerekiyor.

Ayrıca mevcut işletme projesi bulunması halinde, geçici işletme projesi kapsamında öngörülen bedelin yıllık artışına yönelik yeniden değerleme oranıyla bağlantılı bir sınır getirildi.

Bu düzenleme, bütün site aidatlarına koşulsuz ve genel bir zam tavanı getirildiği anlamına gelmiyor. Sınır, kanunda tanımlanan geçici işletme projesi koşulları kapsamında uygulanıyor.

Site yönetimi kışın istediği kadar aidat artırabilir mi?

Site yöneticisinin tek başına ve herhangi bir hukuki dayanak olmadan aidat tutarını belirlemesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenen işletme projesi ve karar alma süreçleriyle bağdaşmayabiliyor.

Mayıs 2026'da yapılan değişiklik sonrasında işletme projelerinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esas alınıyor.

Site yönetimleri tarafından hazırlanan bütçelerde yakıt, personel, bakım ve diğer işletme giderlerinin tahmini tutarları gösteriliyor. Kat maliklerinin ödeyeceği gider payları da ilgili kanuni esaslara göre belirleniyor.

Bununla birlikte yıl içerisinde beklenmeyen bir harcamanın ortaya çıkması, her durumda mevcut aidatın yönetici tarafından tek taraflı olarak artırılabileceği anlamına gelmiyor.

Ek bütçe ve avans taleplerinin hukuki geçerliliği, yönetim planına, kat malikleri kurulu kararlarına ve giderin niteliğine göre değerlendiriliyor.

Site sakinleri gider faturalarını inceleyebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 36'ncı maddesi, yöneticilerin gider kayıtlarını ve bunlara ilişkin belgeleri saklama yükümlülüğünü düzenliyor.

Buna göre yönetici, kat malikleri kurulu kararlarını, yapılan bildirimleri ve bütün giderleri ilgili deftere kaydetmek ve gider belgeleriyle birlikte muhafaza etmekle yükümlü bulunuyor.

Kanunun 39'uncu maddesi de yöneticinin gelir ve giderlere ilişkin hesap verme sorumluluğunu düzenliyor.

Bu çerçevede kat maliklerinin yönetimin hesaplarını denetleme ve harcamalar hakkında bilgi edinme hakları bulunuyor.

Yakıt faturaları, bakım hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, yapılan ödemeler ve diğer gider belgeleri, aidatların hangi harcamalara dayandığının değerlendirilmesinde önem taşıyor.

Ancak belge inceleme ve bilgi alma yöntemleri ile kiracıların doğrudan sahip olduğu yetkiler, kat maliklerinin hukuki konumundan farklılaşabiliyor.

Kiracılar yüksek site aidatına itiraz edebilir mi?

Antalya'da kiralık dairelerde yaşayan yurttaşların site aidatlarına ilişkin yükümlülükleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ile kira sözleşmesinin hükümlerine göre değerlendiriliyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22'nci maddesi, bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişilerin ortak giderlerden belirli koşullarda sorumlu tutulabilmesine ilişkin hükümler içeriyor.

Kiracının kat mülkiyeti hukuku kapsamındaki sorumluluğu ile kiraya veren karşısındaki sözleşmesel sorumluluğu aynı değil.

Olağan işletme ve kullanım giderleri ile binanın esaslı onarımı, yenilenmesi veya mülkiyetle bağlantılı yatırım harcamaları farklı değerlendirilebiliyor.

Bu nedenle aidat içerisinde yer alan bütün bakım ve yenileme kalemlerinin doğrudan kiracıya yüklenmesi her durumda hukuken uygun olmayabiliyor.

Kiracılar, kendilerinden talep edilen giderlerin niteliğini ve kira sözleşmesindeki ilgili hükümleri inceleyerek hukuki başvuru yollarını değerlendirebiliyor.

Antalya’da yüksek site aidatına nereye itiraz edilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33'üncü maddesine göre kat malikleri kurulunda alınan kararların iptali için belirli koşullarda sulh hukuk mahkemesine başvurulabiliyor.

Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat malikleri, karar tarihinden itibaren bir ay içerisinde dava açabiliyor.

Toplantıya katılmayan kat maliklerinin ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içerisinde başvuru yapmaları gerekiyor.

Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda ise kanunda belirtilen süre sınırlamaları uygulanmıyor.

Bunun yanında yönetimin gider paylaşımındaki uygulamalarına veya hesap verme yükümlülüğüne ilişkin uyuşmazlıklarda da somut olayın niteliğine göre yargı yoluna başvurulabiliyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesi olmakla birlikte dava şartı arabuluculuk hükümlerinin de dikkate alınması gerekiyor.

Aidat ödenmezse gecikme tazminatı uygulanır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20'nci maddesine göre ortak gider veya avans payının ödenmemesi halinde gecikilen süre için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı uygulanabiliyor.

Bu nedenle aidat tutarına itiraz edilmesi, ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmıyor.

Ödenmeyen ortak giderler nedeniyle yönetici veya diğer kat malikleri tarafından kanuni koşullarda icra takibi ya da dava yoluna başvurulabiliyor.

Aidatın hukuka aykırı hesaplandığını düşünen kat maliklerinin, gider kalemlerini ve ilgili kararları inceleyerek yasal başvuru yollarını değerlendirmesi önem taşıyor.

Antalya’da kışlık aidatların adil hesaplanması nasıl sağlanabilir?

Antalya'da kış aylarında ortak giderlerin artması, tek başına hukuka aykırı bir durum oluşturmuyor. Ancak harcamaların dayanağı, hangi bağımsız bölüme ne kadar gider yansıtıldığı ve kararların usulüne uygun alınıp alınmadığı belirleyici oluyor.

Yakıt giderleri, ortak tesislerin işletme masrafları, personel ücretleri ve bakım harcamaları farklı paylaşım esaslarına tabi olabiliyor. Bu nedenle bütün giderlerin tek bir kalemde gösterilmesi, hesaplamaların incelenmesini güçleştirebiliyor.

Kat maliklerinin işletme projesine erişebilmesi, harcamaların belgelenmesi, merkezi ısıtma giderlerinin ilgili yönetmeliğe uygun hesaplanması ve ek bütçe kararlarının usulüne uygun alınması, mali denetim açısından önem taşıyor.

Antalya'daki sitelerde kışlık aidatların adil biçimde yansıtılıp yansıtılmadığının belirlenmesi ise yalnızca aylık ödeme tutarına değil, giderlerin niteliğine, yönetim planına ve kanuni paylaşım esaslarına bağlı bulunuyor.