Antalya’da emlak ilanları elektronik doğrulamaya tabi tutuluyor. Buna rağmen fotoğraf, konum ve özellik bilgilerinin ayrıca kontrol edilmesi gerekiyor.
Antalya’da satılık ve kiralık konut arayan yurttaşların önemli bölümü ilk olarak internet ilanlarına yöneliyor. Ancak ilanda görülen fotoğrafların başka bir konuta ait olması, taşınmazın özelliklerinin olduğundan farklı gösterilmesi, konum bilgisinin gerçeği yansıtmaması veya artık geçerli olmayan ilanların yayında tutulması tüketici açısından mağduriyet riski yaratabiliyor.
Antalya’da yalnızca sahte fotoğraf veya yanıltıcı emlak ilanları nedeniyle yapılan şikâyetlerin sayısını gösteren güncel, il bazında kamuya açık kapsamlı bir istatistik bulunmuyor. Bu nedenle sorunun Antalya’da kaç ilanı kapsadığını kesin bir rakamla söylemek mümkün değil.
Buna karşılık Ticaret Bakanlığının taşınmaz ilanlarına yönelik son düzenlemeleri ve ülke genelindeki yaptırımları, sahte ve yanıltıcı ilanların kamu otoritelerinin güncel denetim başlıklarından biri olduğunu gösteriyor.
Emlak ilanlarında EİDS dönemi
İnternet üzerindeki emlak ilanlarında en önemli düzenlemelerden biri Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, kısa adıyla EİDS.
Ticaret Bakanlığı sistemi, elektronik ortamda taşınmaz ilanı veren kişinin kimliğinin ve ilana konu taşınmazı pazarlama yetkisinin doğrulanması amacıyla kullanıyor. Kimlik doğrulaması Kasım iki bin yirmi üçte, yetki doğrulamasının ikinci aşaması ise Eylül iki bin yirmi dörtte hayata geçirildi.
Sistem kapsamında bireysel ilanı taşınmaz sahibi ile mevzuatta belirtilen yakınları verebiliyor. Emlak işletmesi üzerinden ilan yayımlanacaksa taşınmaz sahibinin işletmeye yetki vermesi gerekiyor.
Ağustos iki bin yirmi altı itibarıyla Bakanlık, EİDS kapsamında kimlik ve yetki doğrulaması yükümlülüğünün yalnızca klasik ilan sitelerini değil; Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ortamda yayımlanan taşınmaz ilanlarını da kapsadığını yeniden duyurdu.
EİDS sahte fotoğraf sorununu tamamen çözüyor mu?
Hayır. EİDS önemli bir güvenlik katmanı sağlasa da sistemin temel işlevi ilan veren kişinin kimliği ile taşınmazı pazarlama yetkisini doğrulamak.
Bu nedenle bir ilanın EİDS doğrulamasından geçmiş olması, ilandaki bütün fotoğrafların güncel olduğunu veya açıklamadaki her ayrıntının gerçeği eksiksiz yansıttığını tek başına kanıtlamıyor.
Örneğin taşınmazın gerçekten deniz manzarasına sahip olup olmadığı, fotoğrafların aynı bağımsız bölüme ait bulunup bulunmadığı, tadilatın mevcut durumu veya açıklamada verilen bazı fiziksel özellikler ayrıca kontrol edilmesi gereken bilgiler.
Bu ayrım özellikle Antalya gibi konut ilanlarında manzara, denize mesafe, site özellikleri ve konum bilgisinin satış veya kira kararını ciddi biçimde etkileyebildiği bir kentte önem taşıyor.
Yanıltıcı bilgi vermek mevzuata aykırı
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik emlak işletmelerine açık yükümlülükler getiriyor.
Antalya Ticaret İl Müdürlüğünün güncel bilgilendirmesine göre internet ortamında ilan veren işletmeler üçüncü kişileri yanıltıcı bilgi ve belgelere ilanlarında yer veremiyor. Taşınmaz ticaretiyle uğraşan işletmeler hizmet verirken dürüst ve özenli hareket etmek, yanıltıcı bilgi vermemek ve tüketicinin tercihlerini etkileyebilecek bilgileri gizlememek zorunda.
Ayrıca yetkilendirme sözleşmesine aykırı bilgilere ilanlarda yer verilemiyor ve satılan, kiralanan ya da pazarlamasından vazgeçilen taşınmazlara ilişkin ilanların belirlenen süre içerisinde yayından kaldırılması gerekiyor.
Dolayısıyla bir taşınmazın özelliklerinin bilinçli biçimde olduğundan farklı gösterilmesi yalnızca tüketici açısından güven sorunu değil, mevzuat açısından da denetim konusu olabilecek bir durum.
İlan platformlarının da sorumluluğu bulunuyor
Sorumluluk yalnızca emlak işletmesine bırakılmış değil.
Taşınmaz ilanı yayımlayan elektronik platformların, işletmenin yetki belgesini ve ilan sahibinin kimliğini doğrulaması gerekiyor. Platformlar ayrıca taşınmazın ilan veren kişiye ait olduğunu veya kişinin taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini ilan yayımlanmadan önce kontrol etmekle yükümlü.
Mevzuat platformlara ilanlarla ilgili şikâyetlerin iletilebileceği müşteri hizmetleri kanalları oluşturma ve piyasa yapısını bozucu ya da tüketiciyi yanıltıcı ilanlara karşı tedbir alma yükümlülüğü de getiriyor.
Bu nedenle şüpheli bir ilana rastlayan yurttaş için ilk başvuru kanallarından biri ilanın yayımlandığı platformun şikâyet sistemi olabilir.
Sosyal medyadaki emlak ilanları da denetim kapsamında
Emlak ilanları artık yalnızca büyük ilan portallarında yayımlanmıyor.
Instagram hesapları, Facebook sayfaları ve mesajlaşma uygulamaları üzerinden de kiralık veya satılık taşınmaz pazarlanabiliyor.
Ticaret Bakanlığı Haziran iki bin yirmi altıda sosyal medyada yayımlanan ilanların da EİDS yükümlülükleri kapsamında bulunduğunu açıkladı. Ağustos ayında yapılan son açıklamada ise uyarılara rağmen mevzuata aykırı ilan verdiği belirlenen kırk iki emlak ve kırk galeri işletmesine toplam sekiz milyon iki yüz bin TL idari para cezası uygulandığı bildirildi.
Bu rakam yalnızca Antalya’daki işletmeleri göstermiyor; Türkiye genelindeki denetimlerin sonucunu ifade ediyor.
Yine de sosyal medyada yayımlanan emlak ilanlarının denetim dışında olmadığını göstermesi açısından önemli.
“Fotoğraftaki ev” ile gösterilen ev farklıysa ne yapılmalı?
Bir emlak ilanıyla ilgilenen yurttaşın yalnızca görsellere dayanarak kapora veya ödeme yapmaması önem taşıyor.
İlandaki konutun yerinde görülmesi, adres ve taşınmaz bilgilerinin karşılaştırılması, emlak işletmesi üzerinden işlem yapılıyorsa işletmenin yetki belgesinin kontrol edilmesi riski azaltabilir.
Özellikle piyasa değerinin belirgin biçimde altında fiyatla yayımlanan ve “hemen kapora gönderilmesi” yönünde baskı kurulan ilanlarda daha dikkatli olunması gerekiyor.
EİDS doğrulaması ilan verenin yetkisini kontrol etmeye yardımcı olsa da tüketicinin taşınmazı fiziksel olarak incelemesinin ve ödeme öncesinde hukuki bilgileri doğrulamasının yerini tutmuyor.
Eski veya farklı fotoğraflar da yanıltıcı olabilir
Bir emlak ilanında fotoğrafın tamamen sahte olması gerekmiyor.
Taşınmaz tadilat görmüşken yıllar önce çekilmiş fotoğrafların kullanılması, ortak alan fotoğrafının bağımsız bölümün özelliği gibi sunulması veya başka bir dairenin manzarasının kullanılması da tüketicinin taşınmaz hakkında yanlış izlenim edinmesine neden olabilir.
Benzer biçimde oda sayısı, net ve brüt metrekare, bina yaşı, kat bilgisi, otopark, asansör, eşyalı olup olmadığı veya konuma ilişkin bilgilerin gerçeği yansıtmaması da karar sürecini doğrudan etkileyebilir.
Mevzuatın emlak işletmelerine yanıltıcı bilgi vermeme ve tüketicinin tercihini etkileyebilecek bilgileri gizlememe yükümlülüğü getirmesi bu nedenle yalnızca fiyat bilgisini değil, taşınmazın tanıtım biçimini de önemli hale getiriyor.
Fiyat ilanlarında da yeni kurallar var
Emlak ilanlarında yanıltıcılık yalnızca fotoğraf ve konumla sınırlı değil.
Mayıs iki bin yirmi beşte yapılan yönetmelik değişikliğiyle internet üzerindeki taşınmaz ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir gerekçeye dayanmayan fiyat artışlarının yapılması yasaklandı. Emlak işletmelerinin de bu ilanlara aracılık etmesine izin verilmiyor.
Ticaret Bakanlığı Ekim iki bin yirmi beşte bu kapsamda toplam bin dört yüz on altı kişi hakkında işlem yapıldığını ve yüz yetmiş iki milyon TL idari para cezası uygulandığını açıkladı.
Bu yaptırımlar da Türkiye geneline ilişkin. Antalya özelindeki ceza sayıları ayrı olarak açıklanmış değil.
Antalya’da emlak işletmesinin yetki belgesi kontrol edilebilir mi?
Taşınmaz ticaretinin yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yürütülmesi gerekiyor.
Antalya Ticaret İl Müdürlüğü, yetki belgelerinin işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden verildiğini belirtiyor. İnternet üzerinden ilan veren işletmelerin de ilanlarında yetki belgesi numarası ve ilgili işletme bilgilerini bulundurması gerekiyor.
Bu nedenle bir emlak işletmesiyle işlem yapmadan önce işletmenin yetki belgesinin bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi tüketici açısından temel adımlardan biri.
Yanıltıcı emlak ilanı nereye şikâyet edilebilir?
İlanın yayımlandığı platformun kendi şikâyet sistemi ilk seçeneklerden biri.
Taşınmaz ticareti mevzuatına aykırı faaliyetler Ticaret Bakanlığı ve ilgili Ticaret İl Müdürlüğünün denetim alanına girebiliyor. Ticari reklam veya tanıtımın tüketiciyi aldatıcı olduğu düşünülüyorsa Reklam Kuruluna da başvuru yapılabiliyor.
Ticaret Bakanlığına göre Reklam Kurulu başvuruları elektronik ortamda, e-Devlet üzerinden “Reklam ve Haksız Ticari Uygulama Şikâyeti” hizmeti aracılığıyla gerçekleştirilebiliyor. Şikâyette ilan veya reklamın yayımlandığı mecra, tarih ve şikâyetin konusu gibi bilgilerin sunulması gerekiyor.
Dolandırıcılık şüphesi bulunan durumlarda ise konu yalnızca tüketici mevzuatı kapsamında kalmayabilir ve adli mercilere başvuru gerekebilir.
Antalya’da sorunun büyüklüğü neden bilinmiyor?
Bugün temel eksikliklerden biri yerel istatistik.
Antalya’da bir yıl içerisinde kaç emlak ilanının sahte fotoğraf, yanlış metrekare, hatalı konum veya yanıltıcı açıklama nedeniyle şikâyet edildiğini gösteren ayrıntılı, düzenli yayımlanan bir kamu veri seti bulunmuyor.
Bu nedenle kentteki ilanların belirli bir yüzdesinin yanıltıcı olduğunu söylemek için yeterli veri yok.
Ancak Ticaret Bakanlığının EİDS’yi bütün elektronik ilanlara yayması, sosyal medya ilanlarına yönelik ceza uygulaması ve yanıltıcı ilanları önlemek üzere platformlara yükümlülük getirmesi sorunun ulusal ölçekte düzenleyici müdahale gerektiren bir alan olduğunu gösteriyor.
Doğrulanmış ilan, doğru ilan anlamına tek başına gelmiyor
Antalya’da kiralık veya satılık ev arayanlar açısından yeni sistem sahte ilanların azaltılması için önemli bir güvenlik katmanı oluşturuyor.
EİDS sayesinde kimin ilan verebileceği ve emlak işletmesinin taşınmazı pazarlamak için yetkilendirilip yetkilendirilmediği elektronik ortamda doğrulanabiliyor.
Ancak sistem tüketicinin bütün kontrol ihtiyacını ortadan kaldırmıyor. Fotoğrafların gerçekten aynı konuta ait olup olmadığı, açıklamadaki metrekare ve özelliklerin gerçekliği, binanın mevcut durumu ve ilanda belirtilen konumun doğruluğu taşınmaz görülmeden kesinleşmeyebilir.
Antalya’da emlak ilanlarında güvenliğin temel noktası bu nedenle yalnızca “doğrulanmış ilan” etiketine bakmak değil; ilan içeriğini, emlak işletmesinin yetkisini ve taşınmazın fiziksel durumunu birlikte kontrol etmek.
Dijital denetimin güçlenmesi sahte ilan riskini azaltabilir. Ancak Antalya özelinde şikâyet türlerinin ve uygulanan yaptırımların düzenli açıklanması, sahte fotoğraf ve yanıltıcı bilgi sorununun gerçek boyutunun görülmesi açısından hâlâ önemli bir veri ihtiyacı olarak duruyor.
