Antalya’da emlakçı komisyonu satışta toplam yüzde 4’ü, kiralamada ise KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamıyor.
Antalya’da konut, arsa veya iş yeri satın alırken ya da kiralarken ödenecek emlakçı komisyonu, tarafların en fazla araştırdığı masraflar arasında bulunuyor. Gayrimenkul fiyatlarının yükselmesiyle birlikte satış işlemlerinde komisyon bedeli yüz binlerce liraya ulaşabiliyor.
Antalya için ayrı bir emlakçı komisyon tarifesi uygulanmıyor. Muratpaşa, Kepez, Konyaaltı, Aksu, Döşemealtı, Alanya, Manavgat, Kaş ve diğer bütün ilçelerde Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te belirlenen ülke genelindeki üst sınırlar geçerli oluyor.
Mevzuata göre satışta alınabilecek toplam hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünü aşamıyor. Kiralamada ise emlakçı komisyonu KDV hariç bir aylık kira bedelinden fazla olamıyor. Bu oran ve tutarlar sabit ücret değil, alınabilecek en yüksek hizmet bedelini gösteriyor. Taraflar daha düşük bir komisyon üzerinde anlaşabiliyor.
ANTALYA’DA SATIŞTA EMLAKÇI KOMİSYONU NE KADAR?
Konut, arsa, tarla veya iş yeri satışında emlak işletmesinin alabileceği toplam hizmet bedeli, aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünden fazla olamıyor.
Uygulamada bu bedel çoğunlukla:
Alıcıdan yüzde 2 + KDV
Satıcıdan yüzde 2 + KDV
şeklinde tahsil ediliyor.
Ancak yüzde 2 oranının alıcı ve satıcı için ayrı ayrı belirlenmesi, toplam yüzde 4’lük komisyonun eşit paylaşılmasından kaynaklanıyor. Bir emlak işletmesinin aynı satış için alıcıdan yüzde 4 ve satıcıdan ayrıca yüzde 4 olmak üzere toplam yüzde 8 komisyon istemesi yönetmelikteki üst sınırı aşar.
Aracılık sözleşmesinde farklı bir paylaşım kararlaştırılmamışsa toplam hizmet bedeli alıcı ile satıcı arasında eşit olarak paylaştırılıyor. Taraflar komisyonun tamamını alıcının veya satıcının ödemesi konusunda yazılı olarak anlaşabiliyor.
KDV DAHİL KOMİSYON ORANI YÜZDE 4,8’E ÇIKIYOR
Yönetmelikte belirlenen yüzde 4’lük satış komisyonu KDV hariç hesaplanıyor. Emlak danışmanlığı hizmetinde genel KDV oranının yüzde 20 uygulanması nedeniyle azami komisyonun KDV dahil toplam maliyeti, satış bedelinin yüzde 4,8’ine karşılık geliyor.
Komisyon eşit paylaştırılırsa alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödediği tutar, satış bedelinin KDV dahil yüzde 2,4’ü oluyor.
KDV oranlarına ilişkin düzenlemeye göre indirimli listelerde bulunmayan vergiye tabi hizmetlerde genel oran yüzde 20 olarak uygulanıyor.
5 MİLYON TL’LİK EVDE EMLAKÇI KOMİSYONU
Antalya’da 5 milyon TL’ye satılan bir konutta azami komisyon hesabı şöyle:
Satış bedeli: 5 milyon TL
KDV hariç toplam komisyon: 200 bin TL
Komisyonun KDV’si: 40 bin TL
KDV dahil toplam komisyon: 240 bin TL
Komisyon eşit paylaştırılırsa:
Alıcının ödeyeceği komisyon: 100 bin TL
Alıcının ödeyeceği KDV: 20 bin TL
Alıcının toplam ödemesi: 120 bin TL
Satıcının toplam ödemesi: 120 bin TL
Taraflar yazılı sözleşmede farklı bir paylaşım kararlaştırabilir. Örneğin toplam 240 bin TL’nin tamamının alıcı tarafından ödenmesi mümkün olsa da toplam hizmet bedeli yönetmelikteki üst sınırı aşamaz.
3 MİLYON TL’LİK EVDE KOMİSYON HESABI
Satış bedeli: 3 milyon TL
KDV hariç toplam komisyon: 120 bin TL
KDV: 24 bin TL
KDV dahil toplam komisyon: 144 bin TL
Eşit paylaşımda alıcının ödemesi: 72 bin TL
Eşit paylaşımda satıcının ödemesi: 72 bin TL
8 MİLYON TL’LİK EVDE KOMİSYON HESABI
Satış bedeli: 8 milyon TL
KDV hariç toplam komisyon: 320 bin TL
KDV: 64 bin TL
KDV dahil toplam komisyon: 384 bin TL
Eşit paylaşımda alıcının ödemesi: 192 bin TL
Eşit paylaşımda satıcının ödemesi: 192 bin TL
Bu hesaplamalar yönetmelikteki azami oran üzerinden yapılıyor. Emlak işletmesiyle yüzde 4’ten daha düşük bir toplam komisyon oranı kararlaştırılması mümkün.
KİRALAMADA EMLAKÇI KOMİSYONU NE KADAR?
Kiralık konut ve iş yeri işlemlerinde emlakçı hizmet bedeli, kira sözleşmesinde yer alan KDV hariç bir aylık kira bedelinden fazla olamıyor.
Örneğin aylık kirası 25 bin TL olan bir konutta:
KDV hariç azami komisyon: 25 bin TL
Yüzde 20 KDV: 5 bin TL
KDV dahil toplam komisyon: 30 bin TL
Sözleşmede farklı bir paylaşım bulunmuyorsa toplam hizmet bedelinin kiracı ile ev sahibi arasında eşit paylaşılması gerekiyor. Bu durumda kiracı 15 bin TL, ev sahibi de 15 bin TL öder.
Ancak uygulamada komisyonun tamamının kiracı tarafından ödeneceği aracılık sözleşmesine yazılabiliyor. Böyle bir sözleşme bulunması hâlinde kiracıdan bir aylık kira bedeli ve bunun KDV’si tahsil edilebilir.
HEM KİRACIDAN HEM EV SAHİBİNDEN BİRER KİRA ALINABİLİR Mİ?
Bir emlak işletmesi aynı kiralama işlemi için kiracıdan bir aylık, ev sahibinden de ayrıca bir aylık kira bedeli alarak toplam iki aylık komisyon tahsil edemez.
Yönetmelik, kiralamada alınabilecek toplam hizmet bedelini KDV hariç bir aylık kira tutarıyla sınırlandırıyor. Kiracı ve ev sahibiyle ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile aynı işlem için yalnızca bir hizmet bedeli alınabiliyor.
Bu bedelin hangi tarafça veya hangi oranlarda ödeneceği yazılı aracılık sözleşmesinde belirleniyor. Sözleşmede paylaşım maddesi bulunmuyorsa bedel taraflar arasında eşit paylaştırılıyor.
DEPOZİTO KOMİSYON HESABINA DAHİL EDİLİR Mİ?
Kiralama komisyonunun üst sınırı aylık kira bedeli üzerinden hesaplanıyor. Depozito, aidat, elektrik, su, internet veya diğer yan giderler komisyon hesabına eklenemiyor.
Örneğin aylık kirası 30 bin TL, depozitosu 60 bin TL olan bir konutta emlakçı komisyonunun üst sınırı depozito dahil 90 bin TL üzerinden değil, yalnızca 30 bin TL’lik aylık kira üzerinden belirleniyor.
Bu durumda azami komisyon:
30 bin TL hizmet bedeli
6 bin TL KDV
Toplam 36 bin TL
oluyor.
KOMİSYON HANGİ SATIŞ BEDELİ ÜZERİNDEN HESAPLANIR?
Satış komisyonu, alım satıma aracılık sözleşmesinde yazılı olan satış bedeli üzerinden hesaplanıyor.
Örneğin bir konutun ilan fiyatı 7 milyon TL olmasına rağmen pazarlık sonucunda satış 6 milyon 500 bin TL üzerinden gerçekleşiyorsa aracılık sözleşmesindeki nihai bedelin güncellenmesi gerekiyor. Komisyonun da tarafların anlaştığı gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanması önem taşıyor.
İlan fiyatı, belediyedeki emlak vergisi değeri ve tapuda bildirilen satış bedeli birbirinden farklı kavramlar. Komisyonun tutarı ve paylaşım biçimi, tarafların imzaladığı alım satıma aracılık sözleşmesinde açıkça yer almalı.
EMLAKÇI DAHA DÜŞÜK KOMİSYON ALABİLİR Mİ?
Satışta yüzde 4 ve kiralamada bir aylık kira bedeli, alınması zorunlu ücretler değil; yasal üst sınırlar.
Emlak işletmesi satışta toplam yüzde 3, yüzde 2 veya sabit bir tutar üzerinden hizmet vermeyi kabul edebilir. Kiralamada da bir aylık kira yerine yarım aylık kira veya daha düşük bir hizmet bedeli kararlaştırılabilir.
Komisyon indirimi tarafların anlaşmasına bağlı olmakla birlikte belirlenen oran veya tutarın yazılı sözleşmeye eklenmesi gerekiyor. Sözlü olarak verilen indirim sözlerinin daha sonra uyuşmazlığa dönüşmemesi için komisyonun KDV dahil mi, KDV hariç mi olduğu da açıkça belirtilmeli.
KDV SONRADAN EKLENEBİLİR Mİ?
Yönetmelikteki üst sınırlar KDV hariç olarak belirleniyor. Bu nedenle emlak işletmesinin sözleşmede yazan hizmet bedeline KDV eklemesi tek başına fazladan komisyon alındığı anlamına gelmiyor.
Ancak tüketiciye verilen fiyatın KDV dahil mi yoksa hariç mi olduğu sözleşmede açıkça gösterilmeli.
Örneğin “komisyon yüzde 2” yazılmış ancak KDV konusunda herhangi bir açıklama yapılmamışsa tarafların imza öncesinde toplam ödenecek tutarı netleştirmesi gerekiyor.
Emlak işletmesi alınan hizmet bedeli karşılığında fatura veya mevzuata uygun mali belge düzenlemeli. KDV tahsil edildiği hâlde belge verilmemesi durumunda işlemin kayıt altına alınması talep edilmeli.
EV GÖSTERME ÜCRETİ ALINABİLİR Mİ?
Taşınmaz gösterme hizmeti karşılığında emlak işletmesi tarafından ayrı bir ücret talep edilemiyor.
Emlak danışmanı, gösterilen her taşınmaz için taşınmaz gösterme belgesi düzenleyebilir. Bu belgede işletmenin yetki belgesi numarası, taşınmazın bilgileri, gösterim tarihi ve hizmet bedeli oranı veya tutarı yer alıyor.
Ancak yalnızca dairenin gösterilmesi nedeniyle “dosya ücreti”, “yer gösterme parası”, “kapora” veya başka bir ad altında zorunlu ücret istenemiyor.
EMLAKÇI DEVRE DIŞI BIRAKILIRSA KOMİSYON İSTER Mİ?
Bir taşınmaz, emlak işletmesinin yetkilendirme süresi içinde emlakçı tarafından gösterildikten sonra işletme devre dışı bırakılarak doğrudan sahibinden satın alınır veya kiralanırsa emlak işletmesinin hizmet bedeli talep etme hakkı doğabilir.
Bu nedenle taşınmaz gösterme belgesi imzalanırken hizmet bedeli, yetkilendirme süresi, taşınmazın bilgileri ve tarafların yükümlülükleri dikkatle okunmalı.
Boş veya sonradan doldurulabilecek belgeler imzalanmamalı. İmzalanan taşınmaz gösterme belgesinin ve aracılık sözleşmesinin bir örneği mutlaka alınmalı.
SATIŞ GERÇEKLEŞMEZSE KOMİSYON ÖDENİR Mİ?
Emlakçının hizmet bedeline hak kazanması, yetkilendirme sözleşmesinde üstlendiği aracılık hizmetinin yerine getirilmesine bağlı.
Satış veya kiralama gerçekleşmeden önce taraflardan birinin vazgeçmesi durumunda komisyon, cayma bedeli veya ceza koşulu talep edilip edilemeyeceği sözleşmenin içeriğine ve vazgeçme nedenine göre değişebilir.
Yönetmelik kapsamında cayma bedeli ve ceza koşulunun kararlaştırılması hâlinde bunların oranı veya tutarı yazılı yetkilendirme ve aracılık sözleşmelerinde açıkça gösterilmeli. Sonradan sözlü olarak bildirilen veya sözleşmede bulunmayan bedeller dikkatle değerlendirilmelidir.
BİRDEN FAZLA EMLAKÇI AYRI KOMİSYON ALABİLİR Mİ?
Aynı satış veya kiralama işleminde birden fazla emlak işletmesinin ortak çalışması, alıcı ve satıcının ayrı emlakçılarla temsil edilmesi mümkün.
Ancak ortak çalışma yapılması, yönetmelikteki toplam hizmet bedeli üst sınırını artırmıyor. Satışta toplam yüzde 4, kiralamada ise toplam bir aylık kira bedeli sınırı korunuyor.
Emlak işletmeleri tahsil edilen hizmet bedelini kendi aralarındaki hizmet ortaklığı sözleşmesine göre paylaşıyor. Alıcı ve satıcıdan aynı işlem için yasal sınırı aşan ayrı komisyonlar talep edilemiyor.
EMLAKÇININ YETKİ BELGESİ NASIL SORGULANIR?
Taşınmaz ticareti, Ticaret Bakanlığı tarafından verilen yetki belgesine sahip işletmeler ve bu işletmelere bağlı sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabiliyor.
Antalya’da hizmet alınacak emlak işletmesinin:
Ticari unvanı
Yetki belgesi numarası
İletişim ve iş yeri adresi
Sorumlu emlak danışmanı
fatura bilgileri kontrol edilmeli.
Yetki belgesine sahip işletmelerin güncel kayıtları Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden sorgulanabiliyor. Antalya Ticaret İl Müdürlüğü de taşınmaz ticareti faaliyetinin yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yürütülmesi gerektiğini belirtiyor.
ARACILIK SÖZLEŞMESİNDE NELER YAZMALI?
Komisyon ödemeden önce taraflar arasında yazılı bir alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenmeli.
Sözleşmede en az şu bilgiler kontrol edilmeli:
Emlak işletmesinin unvanı ve yetki belgesi numarası
Alıcı, satıcı, kiracı veya ev sahibinin kimlik bilgileri
Taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri
Satış veya kira bedeli
Hizmet bedelinin oranı veya tutarı
Komisyonun alıcı ve satıcı ya da kiracı ve ev sahibi arasındaki paylaşımı
KDV’nin hizmet bedeline dahil olup olmadığı
Ödeme zamanı ve yöntemi
Cayma bedeli veya ceza koşulu
Sözleşmenin başlangıç ve sona erme tarihi
Taraflara verilen belgelerin birer nüshasının imzadan sonra alınması gerekiyor. Ticaret Bakanlığı düzenlemeleri, taşınmaz ticaretine yönelik hizmetlerin yazılı yetkilendirme ve aracılık sözleşmelerine dayanmasını öngörüyor.
TAPU HARCI İLE EMLAKÇI KOMİSYONU AYNI MASRAF DEĞİL
Tapu harcı, taşınmazın mülkiyet devri sırasında devlete ödenen harç; emlakçı komisyonu ise aracılık hizmeti karşılığında emlak işletmesine ödenen bedel.
Satış işleminde ayrıca:
Tapu harcı
Tapu döner sermaye bedeli
Emlakçı komisyonu
KDV
Ekspertiz ve konut kredisi giderleri
DASK ve diğer sigorta giderleri
gündeme gelebiliyor.
İlan veya pazarlık sırasında “bütün masraflar dahil” ifadesi kullanılmışsa hangi giderlerin bu bedele dahil olduğu yazılı hâle getirilmeli.
FAZLA KOMİSYON İSTENİRSE NE YAPILMALI?
Yönetmelikteki sınırı aşan hizmet bedeli talebiyle karşılaşan yurttaşların öncelikle yazılı aracılık sözleşmesini, taşınmaz gösterme belgesini ve ödeme belgesini istemesi gerekiyor.
Emlak işletmesinden:
Komisyon hesabının hangi bedel üzerinden yapıldığı
KDV oranı
Komisyonun taraflar arasındaki paylaşımı
Düzenlenecek fatura
yazılı olarak talep edilebilir.
Sorun çözülemezse Antalya Ticaret İl Müdürlüğüne bildirim yapılabilir. İşlemin tüketici işlemi niteliğinde olması hâlinde uyuşmazlığın tutarına ve niteliğine göre Tüketici Hakem Heyeti veya tüketici mahkemesi yolları da değerlendirilebilir.
ANTALYA’DA EMLAKÇI KOMİSYONU ÖDERKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Antalya’da gayrimenkul satın alan veya kiralayanların komisyon ödemeden önce emlak işletmesinin yetki belgesini sorgulaması, yazılı sözleşme istemesi ve toplam bedelin KDV dahil tutarını öğrenmesi gerekiyor.
Satış işlemlerinde toplam komisyon KDV hariç yüzde 4’ü, kiralamada ise KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz. Sözleşmede farklı bir paylaşım kararlaştırılmamışsa bedel satışta alıcı ile satıcı, kiralamada ise kiracı ile ev sahibi arasında eşit paylaşılır.
Yüzde 4 ve bir aylık kira tutarı azami sınır olduğu için daha düşük komisyon pazarlığı yapılabilir. Ödeme karşılığında fatura alınmalı; ev gösterme, dosya açma veya ilan hazırlama gibi gerekçelerle yasal sınırın üzerinde ek hizmet bedeli talep edilmesine karşı sözleşme dikkatle incelenmelidir.
