Antalya’da kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki fark; iskân, tapu, proje uygunluğu ve konut alımındaki riskler açısından önemli.
Antalya’da sıfır veya ikinci el konut satın almak isteyenlerin karşısına en sık çıkan tapu türleri arasında kat irtifakı ve kat mülkiyeti bulunuyor. İki kavram da bir apartman veya site içindeki bağımsız bölümlerle ilgili olsa da yapının tamamlanma durumu ve tapuda kurulan hakkın niteliği bakımından birbirinden ayrılıyor.
Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya yapımı tamamlanmamış bir binada, onaylı projede gösterilen bağımsız bölüm için arsa payına bağlı olarak kurulan bir hak. Kat mülkiyeti ise tamamlanan ve gerekli işlemleri gerçekleştirilen binadaki daire, dükkân veya diğer bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkını ifade ediyor.
Antalya’nın bütün ilçelerinde aynı mevzuat uygulanıyor. Ancak özellikle yeni konut projelerinin yoğun olduğu bölgelerde satışa sunulan dairelerin kat irtifaklı olması yaygın görülebiliyor. Bu nedenle tapu türünün yanı sıra yapı ruhsatı, iskân, onaylı proje ve binanın mevcut durumu birlikte incelenmeli.
KAT İRTİFAKI NEDİR?
Kat irtifakı; bir arsa üzerinde yapılacak veya yapımı devam eden binadaki bağımsız bölümler için, ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan irtifak hakkı.
Bu sistemde alıcı, tamamlanmış bir dairenin kat mülkiyetini değil, onaylı projede kendisine tahsis edilen bağımsız bölüme bağlı arsa payını ve bu bölümün tamamlanmasına yönelik hakkı satın alıyor.
Tapuda bağımsız bölümün numarası, katı, niteliği ve arsa payı gösterilebiliyor. Ancak tapu kaydının kat irtifaklı olması, binanın fiilen tamamlandığını veya yapı kullanma izin belgesinin bulunduğunu tek başına kanıtlamıyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, kat irtifakının henüz yapılmamış ya da yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kurulabileceğini belirtiyor.
KAT MÜLKİYETİ NEDİR?
Kat mülkiyeti; tamamlanmış bir binadaki daire, dükkân, iş yeri, depo veya benzeri bağımsız bölümler üzerinde kurulan ayrı mülkiyet hakkı.
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için taşınmazın cins değişikliğinin yapılması ve yapının tamamına ait yapı kullanma izin belgesinin bulunması gerekiyor. Her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir taşınmaz olarak kaydediliyor ve kendisine bağlı arsa payıyla birlikte işlem görüyor.
Kat mülkiyetli tapu, binanın onaylı projeye ve kullanım koşullarına göre tamamlanarak iskân sürecinden geçtiğini gösteren önemli bir hukuki kayıt. Ancak binanın güncel deprem performansının yeterli olduğunu veya hiçbir yapısal sorun taşımadığını tek başına garanti etmiyor.
KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ TEMEL FARKLAR
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar genel olarak şöyle özetlenebilir:
Yapının durumu: Kat irtifakı yapılacak veya yapımı tamamlanmamış bina için, kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapı için kurulur.
Hakkın niteliği: Kat irtifakı gelecekteki bağımsız bölüme bağlı arsa payı hakkı, kat mülkiyeti tamamlanmış bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıdır.
İskân: Kat mülkiyetinin kurulmasında binanın tamamına ait yapı kullanma izin belgesi aranır. Kat irtifakı kurulurken iskân şartı bulunmaz.
Tapudaki ana taşınmaz niteliği: Kat irtifakında ana taşınmaz çoğunlukla arsa niteliğinde kalırken kat mülkiyetinde cins değişikliği yapılarak bina ve bağımsız bölümler tapu kayıtlarına işlenir.
Projenin tamamlanması: Kat irtifakında satın alınan bağımsız bölüm henüz yapılmamış veya tamamlanmamış olabilir. Kat mülkiyetinde bağımsız bölümün tamamlanmış olması gerekir.
Satın alma riski: Kat irtifaklı konutlarda inşaatın tamamlanmaması, projeye aykırılık veya iskân alınamaması gibi ek risklerin araştırılması gerekir.
Bu farklar, kat irtifaklı tapunun geçersiz olduğu anlamına gelmiyor. Kat irtifakı da tapu siciline tescil edilen ve bağımsız bölüme bağlı arsa payıyla birlikte devredilebilen resmî bir hak.
KAT İRTİFAKLI TAPU RİSKLİ Mİ?
Kat irtifaklı tapu tek başına sorunlu veya geçersiz kabul edilemez. İnşaat hâlindeki birçok projede bağımsız bölümlerin satışının yapılabilmesi için kat irtifakı kuruluyor.
Risk düzeyi, projenin hangi aşamada bulunduğuna göre değişiyor. İnşaata henüz başlanmamış bir projedeki kat irtifakı ile yıllar önce tamamlanarak kullanılmaya başlanmış ancak kat mülkiyetine geçirilmemiş bir binadaki kat irtifakı aynı biçimde değerlendirilmemeli.
Kat irtifaklı bir daire satın alınmadan önce şu soruların yanıtlanması gerekiyor:
Bina tamamlandı mı?
Yapı ruhsatı geçerli mi?
Yapı kullanma izin belgesi alındı mı?
Bina onaylı mimari projeye uygun mu?
Kaçak kat, kapalı balkon veya ruhsatsız değişiklik var mı?
Tapudaki bağımsız bölüm numarası fiilen kullanılan daireyle eşleşiyor mu?
Daireye ayrılan arsa payı ne kadar?
Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya başka bir şerh bulunuyor mu?
Proje tamamlanmadıysa yüklenicinin teslim yükümlülükleri ve sözleşmedeki gecikme hükümleri neler?
Kat irtifakı yalnızca tapu hakkını gösterir; yüklenicinin inşaatı zamanında tamamlayacağını veya binanın iskân alacağını garanti etmez.
KAT MÜLKİYETLİ TAPU DAHA GÜVENLİ Mİ?
Konutun hukuki ve idari durumu bakımından kat mülkiyetli tapu genellikle daha güçlü bir belge olarak değerlendiriliyor. Çünkü kat mülkiyeti, tamamlanmış yapı, cins değişikliği ve yapı kullanma izin belgesi üzerinden kuruluyor.
Bununla birlikte kat mülkiyetli tapu bütün risklerin ortadan kalktığı anlamına gelmiyor. Konut satın alınırken ayrıca:
Tapu üzerindeki haciz ve ipotekler,
Belediye ve site borçları,
Onaylı mimari projeyle mevcut dairenin uyumu,
Sonradan yapılan tadilatlar,
Ortak alan kullanımları,
Yönetim planı,
Binanın yaşı ve teknik durumu,
Deprem performansı
araştırılmalı.
Kat mülkiyeti, binanın deprem yönetmeliğine göre güncel performansını ölçen teknik bir rapor değil. Deprem güvenliği ancak taşıyıcı sistem, malzeme ve zemin koşullarını kapsayan mühendislik incelemesiyle değerlendirilebilir.
KAT İRTİFAKLI BİNADA İSKÂN OLABİLİR Mİ?
Kat irtifaklı bir tapu görüldüğünde doğrudan “binanın iskânı yok” sonucuna varılmamalı. Bazı binalarda yapı kullanma izin belgesi alınmış olmasına rağmen cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri tapu kayıtlarına henüz yansımamış olabilir.
Ancak binanın tamamına ait yapı kullanma izin belgesi kat irtifakı ilk kurulurken mevcutsa yeni bir kat irtifakı kurulması yerine cins değişikliği yapılarak kat mülkiyeti tesis edilmesi gerekiyor. Güncel TKGM uygulamasında yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyeti işleminin temel belgeleri arasında bulunuyor.
Kat irtifaklı tamamlanmış bir konut satın alınırken belediyeden veya ilgili idareden iskân belgesi ayrıca kontrol edilmeli. Satıcının yalnızca “iskân başvurusu yapıldı” veya “yakında alınacak” şeklindeki sözlü beyanı yeterli kabul edilmemeli.
İSKÂN NEDİR?
İskân olarak bilinen Yapı Kullanma İzin Belgesi, tamamlanan binanın kullanımına izin verildiğini gösteren idari belge.
Belge, yapının ruhsat ve eklerine uygun biçimde tamamlandığının ilgili idare tarafından değerlendirilmesinin ardından düzenleniyor. Kat mülkiyeti kurulurken binadaki bağımsız bölümlerin tamamını kapsayan yapı kullanma izin belgesinin bulunması gerekiyor.
İskân bulunmayan binalarda elektrik, su, doğalgaz, sigorta, kredi ve belediye işlemlerinde yapının durumuna göre farklı sorunlar ortaya çıkabilir. Ancak bu sonuçlar binanın özelliklerine, abonelik durumuna ve ilgili kurumların uygulamasına göre değişebileceği için taşınmaz özelinde araştırılmalı.
KAT İRTİFAKINDAN KAT MÜLKİYETİNE NASIL GEÇİLİR?
Binanın tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasının ardından cins değişikliği yapılarak kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekiyor.
Güncel tapu uygulamasında kadastro müdürlüğünün bildirimi üzerine cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifaklıysa, kuruluş sırasında düzenlenen resmî senet ve belgelere dayanılarak başka bir belge aranmadan resen kat mülkiyetine çevrilebiliyor.
İşlemin başlayabilmesi için belediye veya yapı ruhsatı düzenlemeye yetkili kurum tarafından gerekli proje ve yapı bilgilerinin kadastro ile tapu sistemine aktarılması gerekiyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulamasında kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesislerinde onaylı mimari proje ile üç boyutlu sayısal yapı modeli elektronik ortamda kullanılıyor.
Binanın iskânı bulunduğu hâlde tapu hâlâ kat irtifaklı görünüyorsa öncelikle ilgili ilçe belediyesinin imar biriminden ve tapu müdürlüğünden dosyanın hangi aşamada olduğu öğrenilmeli.
KAT İRTİFAKI KAT MÜLKİYETİNE OTOMATİK DÖNÜŞÜR MÜ?
Yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesi, tapu kaydının aynı anda ve kendiliğinden değiştiği anlamına gelmeyebilir. Belediye, kadastro ve tapu arasındaki cins değişikliği ile tescil sürecinin tamamlanması gerekir.
Gerekli bildirim ve cins değişikliği tamamlandıktan sonra kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilebilir. Bu nedenle tapu hâlâ kat irtifaklıysa yalnızca iskân belgesinin varlığı değil, cins değişikliği ve tapu tescil süreci de kontrol edilmeli.
KAT İRTİFAKLI DAİRE SATILABİLİR Mİ?
Kat irtifaklı bağımsız bölüm tapuda satılabilir, bağışlanabilir, miras bırakılabilir veya hukuki şartların karşılanması hâlinde ipotek işlemine konu edilebilir.
Satış sırasında bağımsız bölüme bağlı arsa payı da birlikte devredilir. Arsa payı bağımsız bölümden ayrı olarak satılamaz; bağımsız bölüm üzerindeki kısıtlamalar arsa payını da etkiler.
Ancak alıcı, fiilen tamamlanmış bir daire satın aldığını düşünürken tapuda yalnızca projedeki bağımsız bölüme bağlı kat irtifakı edinmiş olabilir. Bu nedenle tapu kaydıyla birlikte binanın mevcut durumu ve belediye dosyası karşılaştırılmalı.
KAT İRTİFAKLI EVE KONUT KREDİSİ ÇIKAR MI?
Kat irtifaklı bir taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı olması, kredi kullanımını otomatik olarak engellemez. Ancak kredi verilip verilmeyeceği bankanın politikası ve taşınmaz için hazırlanan ekspertiz raporuna göre belirleniyor.
Ekspertiz sırasında inşaat seviyesi, yapı ruhsatı, projenin mevcut durumla uyumu, iskân, bağımsız bölüm numarası, taşınmazın niteliği ve satış kabiliyeti incelenebilir.
İskân sorunu, projeye aykırılık veya tapudaki bağımsız bölüm ile fiilî dairenin uyuşmaması kredi başvurusunun olumsuz sonuçlanmasına ya da değerlemenin düşük yapılmasına neden olabilir. Bu nedenle kredi ön onayı alınmış olsa bile hukuki ve teknik kontrollerden vazgeçilmemeli.
TAPUDA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARASI KONTROL EDİLMELİ
Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli tapularda bağımsız bölüm numarası en önemli bilgilerden biri.
Tapuda yazan blok, kat ve bağımsız bölüm numarasıyla satın alınan dairenin fiilî konumu aynı olmalı. Bazı binalarda proje değişiklikleri, kapı numarası uygulaması veya hatalı kullanım nedeniyle tapudaki bağımsız bölümle gösterilen daire arasında farklılık oluşabiliyor.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, bağımsız bölümlerin yetkili idarece onaylanan mimari projede gösterildiği biçimde tescil edildiğini belirtiyor. Tapu müdürlüğü, dairenin fiilen hangi amaçla kullanıldığına ilişkin ayrıca teknik değerlendirme yapmıyor.
Satın alma öncesinde onaylı mimari projeden dairenin katı, yönü, numarası, eklentileri ve ortak alanlarla ilişkisi kontrol edilmeli.
ARSA PAYI NEDEN ÖNEMLİ?
Kat irtifakı ve kat mülkiyetinde her bağımsız bölüme bir arsa payı bağlanıyor. Bu pay, bağımsız bölümün ana taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet oranını gösteriyor.
Arsa payları, bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü ve değeri dikkate alınarak proje aşamasında belirleniyor. Bağımsız bölüm satıldığında arsa payı da kendiliğinden alıcıya geçiyor.
Arsa payı şu konularda önem taşıyabiliyor:
Ortak alanlardaki mülkiyet oranı,
Bazı ortak giderlerin paylaşımı,
Binanın yıkılması veya yeniden yapılması,
Kentsel dönüşüm süreci,
Arsanın satış veya paylaşım değeri.
Aynı büyüklükteki dairelerin arsa payları arasında açıklanamayan büyük farklar bulunması durumunda onaylı proje ve tapu belgeleri ayrıntılı olarak incelenmeli.
YÖNETİM PLANI İNCELENMELİ
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin kullanım biçimini ve ana taşınmazın yönetimini düzenleyen bir yönetim planı hazırlanıyor.
Yönetim planında ortak alanların kullanımı, aidat paylaşımı, konutların kullanım amacı, site düzeni ve yönetim esasları gibi hükümler bulunabiliyor. TKGM’nin güncel uygulamasında yönetim planı, hem kat irtifakı hem de kat mülkiyeti işlemlerinde istenen belgeler arasında yer alıyor.
Özellikle rezidans, site, apart otel veya karma kullanımlı projelerde yönetim planı okunmadan satın alma kararı verilmemeli. Yüksek aidat, kısa dönem kiralama, ortak alan kullanımı veya iş yeri faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar yönetim planında yer alabilir.
KAT MÜLKİYETİ DEPREME DAYANIKLILIK BELGESİ DEĞİL
Kat mülkiyetli tapu, binanın tamamlandığını ve iskân sürecinin tamamlandığını gösterse de yapının güncel deprem güvenliğini kanıtlamıyor.
Kat mülkiyeti işlemi sırasında tapu müdürlüğü, ilgili kurum tarafından onaylanan projeyi esas alıyor; yapının taşıyıcı sistemine yönelik yeni bir deprem performans analizi yapmıyor. Yapının imar mevzuatına uygunluğunu değerlendirme görevi projeyi onaylayan yetkili kuruma ait bulunuyor.
Antalya’da eski bir kat mülkiyetli daire satın alınırken bina yaşı, zemin, taşıyıcı sistem, kolon ve kirişlere yapılan müdahaleler ile varsa deprem performans raporu ayrıca araştırılmalı.
ANTALYA’DA KONUT ALIRKEN HANGİ BELGELER KONTROL EDİLMELİ?
Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir konut satın alınmadan önce şu belgelerin incelenmesi gerekiyor:
Güncel tapu kaydı
Yapı ruhsatı
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Onaylı mimari proje
Bağımsız bölüm listesi
Yönetim planı
Varsa tadilat ruhsatı ve tadilat projeleri
DASK poliçesi
Site veya apartman borç durumu
Tapudaki haciz, ipotek, şerh ve beyanlar
Yeni projelerde ayrıca satış sözleşmesi, teslim tarihi, yüklenicinin geçmiş projeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, teminatlar ve ortak alanların onaylı projedeki durumu araştırılmalı.
TAPU TÜRÜ NASIL SORGULANIR?
Taşınmaz sahibi, e-Devlet’teki Tapu Bilgileri Sorgulama veya Web Tapu hizmeti üzerinden adına kayıtlı taşınmazın bilgilerine ulaşabiliyor. Tapu kaydında ana taşınmazın niteliği, bağımsız bölüm bilgileri, arsa payı ve tapu türü görülebiliyor.
Alıcıların satıcının telefonundan gösterilen ekran görüntüsüyle yetinmemesi gerekiyor. Güncel tapu kayıt örneği satış sürecinde doğrudan Web Tapu ve tapu müdürlüğü üzerinden kontrol edilmeli.
HANGİ TAPU TÜRÜ TERCİH EDİLMELİ?
Tamamlanmış ve kullanılan bir konutta kat mülkiyetli tapu, yapı ve tapu süreçlerinin daha ileri bir aşamada tamamlandığını gösterdiği için genellikle tercih edilen seçenek.
Kat irtifaklı bir konut ise mutlaka sorunlu kabul edilmemeli. Ancak alıcının iskânı, proje uygunluğunu, inşaat seviyesini ve kat mülkiyetine neden geçilmediğini ayrıntılı biçimde araştırması gerekiyor.
Antalya’da özellikle yeni projeden konut alırken tapunun bulunması tek başına yeterli güvence olarak görülmemeli. Kat irtifakının hangi bağımsız bölüme bağlı olduğu, arsa payı, ruhsat durumu, teslim sözleşmesi ve yüklenicinin sorumlulukları birlikte incelenmeli.
İkinci el bir binada tapu kat irtifaklıysa yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı belediyeden teyit edilmeli. İskân mevcut olduğu hâlde kat mülkiyetine geçilmemişse cins değişikliği ve tescil işlemlerinin neden tamamlanmadığı öğrenilmeli.
Kat mülkiyetli tapuda ise bağımsız bölümün projeye uygunluğu, sonradan yapılan değişiklikler, tapu üzerindeki kısıtlamalar ve binanın teknik durumu ayrıca kontrol edilmeli.
