Antalya’da site toplantısına katılım, vekâlet, oy kullanma ve katılmamanın sonuçları bu haberde yer alıyor.
Antalya’da kat maliklerinin site veya apartman yönetim toplantısına şahsen katılmasını zorunlu tutan genel bir kanun hükmü bulunmuyor. Toplantıya katılmayan malik hakkında yalnızca bu nedenle para cezası uygulanması veya mülkiyet hakkının sınırlandırılması mümkün değil.
Ancak toplantıya katılım zorunlu olmasa da alınan geçerli kararlar toplantıya gelmeyen kat maliklerini de bağlıyor. Aidat, bütçe, yönetici seçimi, bakım, güvenlik, havuz, otopark ve ortak alan yatırımları gibi kararlar toplantıya katılmayan maliklerin ödeme ve uyma yükümlülüklerini ortadan kaldırmıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu, bütün kat maliklerinin, sonraki maliklerin, yönetici ve denetçilerin kurul kararlarına uymasını öngörüyor.
Toplantıya katılamayan kat maliki oyunu yetkili bir vekil aracılığıyla kullanabilir. Bu nedenle toplantıya şahsen gelmek mümkün değilse gündemdeki konuların değerlendirilmesi ve oy hakkının korunması için vekâlet yöntemi kullanılabilir.
SİTE YÖNETİM TOPLANTISINA KATILMAK ZORUNLU MU?
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine toplantıya şahsen katılma zorunluluğu getirmiyor. Kanunda toplantıya gelmeyen malik için özel bir ceza veya yaptırım da düzenlenmiyor.
Buna karşılık toplantıya katılmayan kişi şu hakları doğrudan kullanamıyor:
Gündem maddeleri hakkında görüş açıklamak
Yönetimden hesap sormak
Bütçeye ilişkin soru yöneltmek
Teklif sunmak
Oy kullanmak
Karşı oyunu karar tutanağına yazdırmak
Yönetici ve denetçi seçiminde oy vermek
Harcamaların ayrıntılı biçimde açıklanmasını istemek
Malik bu hakların bir kısmını toplantı öncesinde yazılı başvuru veya yetkili vekil aracılığıyla kullanabilir. Ancak toplantıya katılmamak, alınan geçerli kararların dışında kalma hakkı vermiyor.
TOPLANTIYA KATILMAYAN MALİK KARARLARA UYMAK ZORUNDA MI?
Kat malikleri kurulunun kanuna, yönetim planına ve gerekli karar çoğunluğuna uygun biçimde aldığı kararlar bütün kat maliklerini bağlıyor.
Bu nedenle toplantıya katılmayan malik şu gerekçelerle kararı uygulamaktan kaçınamaz:
Toplantıdan haberdar olmadığını söylemek
Oy kullanmadığını belirtmek
Kararı desteklemediğini açıklamak
Dairede oturmadığını ileri sürmek
Ortak tesisten yararlanmadığını söylemek
Toplantı tutanağını imzalamadığını belirtmek
Kararın geçerli olması halinde aidat, avans ve ortak gider ödeme yükümlülüğü devam ediyor. Kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa ödeme ve uygulamayı tek taraflı durdurmak yerine kararın iptali için kanundaki başvuru yolları değerlendirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kurul kararlarının maliklerin yanı sıra sonraki maliklerle yönetici ve denetçileri de bağladığını düzenliyor.
TOPLANTIYA KATILMAYANA PARA CEZASI VERİLEBİLİR Mİ?
Site veya apartman yönetimi, kamu kurumu gibi idari para cezası kesme yetkisine sahip değil. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yalnızca toplantıya katılmama gerekçesiyle kat malikine ceza verilmesini öngören özel bir hüküm bulunmuyor.
Yönetici şu işlemleri yalnızca katılım sağlanmadığı gerekçesiyle yapmamalı:
Aidata ek ceza yazmak
Ortak alan kullanımını engellemek
Otopark hakkını kaldırmak
Havuz veya sosyal tesise giriş yasağı getirmek
Asansör kartını kapatmak
Ek hizmet bedeli talep etmek
Daire sahibini borçlu listesinde göstermek
Yönetim planında toplantıya katılıma ilişkin özel hükümler bulunuyorsa bunların kapsamı ve hukuki geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir. Yönetim planındaki her yaptırım hükmü, yönetime sınırsız ceza uygulama yetkisi vermez.
TOPLANTILAR NE ZAMAN YAPILIR?
Kat malikleri kurulu, yönetim planında gösterilen zamanda yılda en az bir kez toplanıyor. Yönetim planında toplantı zamanı belirtilmemişse olağan toplantının her takvim yılının ilk ayı içinde yapılması gerekiyor.
Toplu yapı niteliğindeki sitelerde ise kurulların yönetim planında gösterilen zamanda en geç iki yılda bir toplanması gerekiyor. Yönetim planında tarih bulunmuyorsa toplantı ikinci takvim yılının ilk ayı içinde yapılıyor. Yönetim planında daha sık toplantı yapılması da kararlaştırılabiliyor.
Antalya’da yazlık ve dönemsel kullanılan konutların bulunduğu sitelerde yönetim planı toplantı tarihini yaz dönemine bırakmış olabilir. Bu nedenle toplantının mutlaka Ocak ayında yapılacağı varsayılmamalı ve ilk olarak tapuya kayıtlı yönetim planı incelenmelidir.
OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI YAPILABİLİR Mİ?
Önemli bir neden ortaya çıktığında kat malikleri kurulu olağan toplantı dönemi beklenmeden toplanabilir.
Olağanüstü toplantı şu kişilerin girişimiyle gündeme gelebilir:
Yönetici
Denetçi
Kat maliklerinin üçte biri
Kanuna göre olağanüstü toplantının nedeni belirtilmeli ve kat maliklerine toplantı tarihinden en az 15 gün önce çağrı yapılmalı. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yapılacağı yer ve tarih de ilk çağrıda açıklanmalı.
Olağanüstü toplantı gerektirebilecek konular arasında acil yapı onarımı, güvenlik sorunu, yönetici değişikliği, yüksek tutarlı ek bütçe, beklenmeyen teknik arıza veya ciddi hesap uyuşmazlığı bulunabilir.
İLK TOPLANTI İÇİN KAÇ KİŞİ GEREKİR?
Kat malikleri kurulunun ilk toplantısı, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımıyla yapılabiliyor.
Örneğin 100 bağımsız bölümlü bir sitede yalnızca 51 kişinin toplantıya gelmesi her durumda yeterli olmayabilir. Katılanların temsil ettiği arsa paylarının da toplam arsa payının yarısından fazla olması gerekiyor.
İlk toplantıda yeter sayı sağlandıktan sonra kararlar kural olarak oy çoğunluğuyla alınıyor. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirli işlemler için öngörülen özel karar çoğunlukları saklı bulunuyor.
İKİNCİ TOPLANTIDA KAÇ KİŞİ GEREKİR?
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün içinde yapılmalı. İlk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunması gerekiyor.
İkinci toplantıda genel karar yeter sayısı, toplantıya katılanların salt çoğunluğu. Örneğin ikinci toplantıya 20 oyla temsil edilen malik katılmışsa genel nitelikteki bir karar için 11 kabul oyu yeterli olabilir.
Ancak ikinci toplantıda az sayıda kişinin bulunması, bütün kararların bu kişiler tarafından her koşulda alınabileceği anlamına gelmiyor. Kanunun oybirliği, beşte dört, üçte iki veya sayı ve arsa payı çoğunluğu aradığı özel işlemlerde ilgili özel oranların sağlanması gerekiyor. Kat Mülkiyeti Kanunu, özel karar yeter sayılarının ikinci toplantıda da korunacağını belirtiyor.
AZ KATILIMLA YÜKSEK AİDAT KARARI ALINABİLİR Mİ?
22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme, aidatların belirlenmesinde kat malikleri kurulunun rolünü güçlendirdi.
Yönetici; çalışan ücretleri, sigorta primleri, elektrik, su, yakıt ve benzeri zorunlu giderler için önceki işletme projesi üzerinden yeniden değerleme oranını aşmayan geçici bir bütçe hazırlayabiliyor. Bu oranın üzerinde artış gerektiğinde kurulun en geç üç ay içinde toplantıya çağrılması ve artışın kat malikleri tarafından karara bağlanması gerekiyor.
Bakanlığın açıklamasına göre ilk toplantıda yeterli katılım sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla aidat tutarı belirlenebiliyor. Bu nedenle toplantıya katılmayan malik, yüksek aidat kararının kendi oyu bulunmadan alınmasıyla karşılaşabilir.
TOPLANTIYA KATILAMAYAN MALİK VEKÂLET VEREBİLİR Mİ?
Kat maliki, toplantıya şahsen katılmak zorunda değil ve oyunu yetkili bir vekil aracılığıyla kullanabiliyor.
Vekil şu kişilerden biri olabilir:
Başka bir kat maliki
Kiracı
Aile üyesi
Avukat
Malikin yetkilendirdiği başka bir kişi
Kat Mülkiyeti Kanunu, vekilin mutlaka kat maliki olmasını şart koşmuyor. Ancak kişinin malik adına oy kullanma yetkisinin açıkça gösterilmesi gerekiyor.
Vekâlet belgesinde şu bilgilerin bulunması uyuşmazlıkları azaltabilir:
Malikin adı ve soyadı
Bağımsız bölüm numarası
Vekilin adı ve soyadı
Toplantının tarihi
Oy kullanma yetkisi
Varsa belirli gündem maddelerine ilişkin talimat
Tarih ve imza
VEKÂLETİN NOTERDEN VERİLMESİ ZORUNLU MU?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31’inci maddesinde oy kullanacak vekil için genel bir noter onayı şartı belirtilmiyor. Kanun, malikin oyunu “yetkili vekil” aracılığıyla kullanabileceğini düzenliyor.
Bununla birlikte yönetim planında vekâletin biçimine ilişkin özel bir hüküm bulunabilir. Özellikle vekâletin gerçekliği konusunda uyuşmazlık çıkabilecek toplantılarda yazılı ve imzalı belge kullanılması, yetkinin ispatını kolaylaştırır.
Yönetimin bütün vekâletleri gerekçesiz biçimde noter onayına bağlaması veya yalnızca belirli kişilerin vekâletini kabul etmesi eşitlik ve oy hakkı bakımından tartışma yaratabilir.
BİR KİŞİ KAÇ MALİKE VEKÂLET EDEBİLİR?
Bir kişi, toplam oyların yüzde beşinden fazlasını kullanacak biçimde vekil tayin edilemiyor.
Kırk veya daha az bağımsız bölüm bulunan yapılarda ise bir kişi en fazla iki kat malikine vekâlet edebiliyor.
Örnek olarak 100 bağımsız bölümlü bir sitede bir vekil en fazla beş oy kullanabilir. Otuz bağımsız bölümlü bir apartmanda ise yüzde beş hesabından bağımsız olarak en fazla iki kişiyi vekâleten temsil edebilir.
Vekilin kendi dairesinden doğan oy hakkıyla vekâleten kullandığı oylar ayrı ayrı hazirun listesinde gösterilmeli.
KİRACI TOPLANTIYA KATILABİLİR Mİ?
Kat malikleri kurulundaki asli oy hakkı daire sahibine ait. Kiracı, yalnızca dairede oturması veya aidatı kendisinin ödemesi nedeniyle otomatik olarak oy hakkı kazanmaz.
Kiracının malik adına oy kullanabilmesi için yetkili vekil olması gerekiyor. Kat maliki tarafından yetkilendirilen kiracı, vekâlet sınırları içinde gündem maddeleri üzerinde oy kullanabilir.
Kiracıya vekâlet verilmediğinde toplantıyı izlemesine veya görüş bildirmesine izin verilip verilmeyeceği toplantı düzenine ve kurulun kararına göre değerlendirilebilir. Ancak oy pusulasında malik yerine oy kullanması mümkün değil.
KİRACI YÖNETİCİ SEÇİLEBİLİR Mİ?
Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin mutlaka kat maliki olması gerektiğini belirtmiyor. Yönetici kat maliklerinin arasından veya dışarıdan seçilebiliyor.
Bu nedenle kiracı, gerekli kurul kararıyla yönetici olarak görevlendirilebilir. Ancak kiracının yönetici seçilmesiyle malik adına kurulda oy kullanması farklı konular. Kiracı yönetici olsa bile, bir bağımsız bölümün malik oyunu kullanabilmesi için ayrıca vekâlet gerekir.
BİR DAİRENİN BİRDEN FAZLA SAHİBİ VARSA KİM KATILIR?
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki bulunuyorsa ortak maliklerin toplantıda içlerinden vekâlet verecekleri bir kişi tarafından temsil edilmesi gerekiyor.
Örneğin miras yoluyla üç kardeşe geçen bir daire için üç ayrı oy kullanılamaz. Bağımsız bölüm tek oyla temsil edilir ve ortak maliklerin temsilci belirlemesi gerekir.
Temsilci belirlenmeden bütün hissedarların aynı daire için ayrı ayrı oy kullanmasına izin verilmesi, toplantı sonucunu ve kararın geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.
BİRDEN FAZLA DAİRESİ OLAN MALİK KAÇ OY KULLANIR?
Birden fazla bağımsız bölümü bulunan malik, her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkına sahip.
Ancak bir kişinin sahip olduğu toplam oy sayısı, ana taşınmazdaki bütün oyların üçte birini geçemiyor. Oy hesabında kesirler dikkate alınmıyor.
Bu sınırlama, çok sayıda daireye sahip tek bir kişinin diğer bütün maliklerin iradesini tek başına belirlemesini önlemeyi amaçlıyor.
TOPLU YAPILARDA HER MALİK BÜTÜN TOPLANTILARA KATILIR MI?
Büyük sitelerde blok kat malikleri kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu ve yönetim kurulu gibi farklı organlar bulunabilir.
Bir bloğun yalnızca kendi sorunları ve o bloğa ait ortak yerleri, ilgili bloktaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kurul tarafından yönetilebiliyor. Bütün siteyi ilgilendiren ortak yapı ve tesisler için ise toplu yapı temsilciler kurulu görev yapabiliyor.
Bu nedenle bir kat malikinin hangi toplantıya doğrudan katılacağı yönetim planına göre belirlenmeli. Malik blok toplantısında doğrudan oy kullanırken bütün siteyi kapsayan bazı kararlarda seçilmiş temsilci aracılığıyla temsil edilebilir.
Toplantı çağrısı geldiğinde şu bilgiler kontrol edilmeli:
Toplantıyı yapan kurulun adı
Malikin bu kurulun doğrudan üyesi olup olmadığı
Temsilci seçim yöntemi
Oy hesabının nasıl yapılacağı
Gündemde bütün siteyi mi, yalnızca bir bloğu mu ilgilendiren konular bulunduğu
Yönetim planındaki kurul yetkileri
TOPLANTIYA KATILMAYAN MALİK SONRADAN İTİRAZ EDEBİLİR Mİ?
Toplantıya katılmayan kat maliki, kurul kararının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa iptal davası açabilir.
Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu ileri sürülen kararlarda süre koşulu uygulanmıyor.
Antalya’daki bir siteye ilişkin başvuruda ana taşınmazın bulunduğu ilçeye göre görevli sulh hukuk mahkemesi belirlenir.
TOPLANTIYA KATILAN MALİK NASIL İTİRAZ EDER?
Toplantıya katılan bir malikin iptal davası açabilmesi için karara aykırı oy kullanması ve karşı oyunu gerekçesiyle birlikte karar tutanağına yazdırması önem taşıyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu, kararların noter tasdikli karar defterine yazılmasını, toplantıda bulunan maliklerin imzalamasını ve karara aykırı oy kullananların aykırılık nedenlerini belirterek imza atmasını öngörüyor.
Toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir.
Yalnızca toplantı sırasında sözlü olarak “katılmıyorum” demekle yetinilmemeli. Karşı oy gerekçesinin tutanağa açık biçimde yazılması ve tutanak örneğinin alınması gerekir.
TOPLANTIYA KATILMAYANIN İTİRAZ SÜRESİ NE ZAMAN BAŞLAR?
Toplantıya katılmayan malik bakımından bir aylık başvuru süresi, kararı öğrendiği tarihte başlıyor. Ancak kararın üzerinden altı ay geçtikten sonra genel iptal davası süresi sona eriyor.
Bu nedenle yönetim kararlarının yalnızca apartman girişindeki panodan takip edilmesi yeterli olmayabilir. Toplantıya katılmayan malik yönetime yazılı olarak başvurarak şu belgeleri isteyebilir:
Toplantı tutanağı
Alınan kararların tam metni
Hazirun listesi
İşletme projesi
Aidat dağıtım cetveli
Denetçi raporu
Yönetici seçim sonucu
Büyük harcamalara ilişkin kararlar
Kararın hangi tarihte öğrenildiğinin ispatı açısından talebin ve yönetimin cevabının yazılı olması önem taşıyabilir.
TOPLANTI ÇAĞRISI YAPILMADIYSA KARAR GEÇERLİ Mİ?
Toplantıya çağrının usulüne uygun yapılmaması, kurul kararının iptalini gerektirebilecek bir usul sorunu oluşturabilir.
Özellikle olağanüstü toplantılarda toplantı nedeni, çağrı tarihi ve ikinci toplantıya ilişkin bilgilerin kanundaki koşullara uygun biçimde açıklanması gerekiyor. Kanun, olağanüstü toplantı için en az 15 günlük süre ve toplantı nedeninin bildirilmesini öngörüyor.
Çağrı uyuşmazlığında şu kayıtlar incelenebilir:
Çağrının gönderildiği tarih
Teslim veya imza belgesi
Taahhütlü posta kaydı
Duyurulan gündem
Toplantının yeri ve saati
İkinci toplantının tarihi
Yönetim planındaki çağrı hükümleri
Malikin güncel tebligat adresi
Çağrı yapılmadığını düşünen malik, toplantı kararlarını öğrendikten sonra süresi içinde hukuki değerlendirme yaptırmalıdır.
GÜNDEMDE OLMAYAN KONU KARARA BAĞLANABİLİR Mİ?
Özellikle olağanüstü toplantılarda görüşülecek konunun çağrıda açıkça belirtilmesi gerekiyor. Maliklerin hangi konuda karar verileceğini bilmeden toplantıya çağrılması, katılım ve oy hakkının sağlıklı kullanılmasını engelleyebilir.
Toplantı gündeminde şu başlıklar açık ve ayrı biçimde yazılabilir:
Yönetici ve denetçi seçimi
İşletme projesinin onaylanması
Aidat tutarının belirlenmesi
Ek bütçe
Havuz onarımı
Asansör yenilemesi
Güvenlik kamerası
Otopark düzenlemesi
Güneş enerjisi sistemi
Dava açılması
Yönetim planı değişikliği
“Diğer konular” başlığı altında maliklerin önceden öngöremeyeceği yüksek tutarlı ve kalıcı kararlar alınması iptal tartışmasına neden olabilir.
TOPLANTI TUTANAĞINDA NELER YER ALMALI?
Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları noter tarafından tasdik edilmiş karar defterine yazılmalı. Toplantıda bulunan maliklerin kararları imzalaması, karşı oy kullananların ise aykırılık nedenlerini belirtmesi gerekiyor.
Tutanakta şu bilgilere yer verilmesi denetimi kolaylaştırır:
Toplantının tarihi ve saati
Toplantı yeri
Birinci veya ikinci toplantı olduğu
Katılan malik ve vekiller
Temsil edilen arsa payları
Divan seçimi
Gündem maddeleri
Verilen teklifler
Her oylamadaki kabul ve ret sayısı
Karşı oy gerekçeleri
Aidat ve bütçe tutarları
Ödeme başlangıç tarihi
Seçilen yönetici ve denetçiler
İmzalar
Yalnızca “gündem maddeleri oy çokluğuyla kabul edildi” biçimindeki belirsiz tutanak, hangi kararın kaç oyla alındığının denetlenmesini zorlaştırır.
WHATSAPP GRUBUNDA VERİLEN OY TOPLANTI OYU SAYILIR MI?
Kat Mülkiyeti Kanunu, kurul kararlarının toplantıda alınmasını, karar defterine yazılmasını ve katılanlarca imzalanmasını esas alıyor.
Mesaj grubunda yapılan anketler veya yazışmalar maliklerin görüşünü öğrenmek amacıyla kullanılabilir. Ancak aidat, yönetici seçimi, yatırım veya ortak alan düzenlemesi gibi resmî kurul kararlarının yalnızca WhatsApp anketine dayandırılması kararın şekli ve ispatı açısından sorun yaratabilir.
Kararın usulüne uygun toplantıda alınması, oyların tutanağa yazılması ve karar defterinin imzalanması gerekir.
TOPLANTIYA ÇEVRİM İÇİ KATILMAK MÜMKÜN MÜ?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel toplantı hükümlerinde apartman ve site kurulları için ayrıntılı bir çevrim içi toplantı ve elektronik oy sistemi düzenlenmiyor.
Yönetim planında dijital katılım konusunda hüküm bulunsa bile kimlik doğrulama, vekâlet, gizli oy, tutanak ve imza işlemlerinin hukuken güvenli biçimde yürütülmesi gerekir. Yalnızca görüntülü görüşme bağlantısına katılmak, her durumda kanundaki fiziksel toplantı ve karar defteri işlemlerinin yerine geçtiği şeklinde değerlendirilmemelidir.
Yüksek tutarlı veya itirazlı konularda çevrim içi katılım yönteminin geçerliliği için hukuki değerlendirme yapılması daha güvenli olur.
AİDAT BORCU OLAN MALİK TOPLANTIYA KATILABİLİR Mİ?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aidat borcu bulunan bir malikin oy hakkının otomatik olarak ortadan kalkacağını belirten genel bir hüküm bulunmuyor.
Yönetimin yalnızca borç bulunduğu gerekçesiyle maliki toplantı salonuna almaması veya oy kullandırmaması kararın geçerliliği açısından uyuşmazlık oluşturabilir.
Aidat borcunun tahsili için icra takibi ve dava gibi ayrı hukuki yollar bulunuyor. Oy hakkının kaldırılması, borç tahsil yöntemi olarak kullanılmamalı.
TOPLANTIYA KATILMAMAK AİDAT BORCUNU ORTADAN KALDIRIR MI?
Toplantıya katılmayan veya bütçeye oy vermeyen kat malikinin geçerli ortak gider borcu devam ediyor.
Kurul kararlarının bütün kat maliklerini bağlaması nedeniyle “Toplantıya gelmedim”, “Bütçeyi onaylamadım” veya “Yöneticiye oy vermedim” açıklamaları tek başına ödeme yükümlülüğünü kaldırmıyor.
Kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa kararın iptali, hesapların incelenmesi veya hâkimin müdahalesi gibi yollar kullanılabilir. İtiraz yapılmadan ödemenin tamamen durdurulması gecikme tazminatı ve icra takibi riski doğurabilir.
TOPLANTIYA KATILMADAN ÖNCE HANGİ BELGELER İSTENMELİ?
Kat maliklerinin toplantıda sağlıklı karar verebilmesi için yalnızca gündem başlığı değil kararın mali ve teknik dayanakları da açıklanmalı.
Toplantı öncesinde şu belgeler istenebilir:
Geçen dönemin gelir-gider tablosu
Banka ve kasa bakiyesi
Denetçi raporu
Yeni işletme projesi
Aidat dağıtım cetveli
Borçlu dairelerin toplam tutarı
Hizmet sözleşmeleri
Büyük onarım teklifleri
Teknik raporlar
Personel giderleri
Devam eden dava ve icra dosyaları
Yönetim şirketi sözleşmesi
Belgelerin toplantı sırasında ilk kez gösterilmesi, maliklerin yüksek tutarlı kararları yeterince incelemeden oy vermesine neden olabilir.
TOPLANTIYA KATILAMAYAN MALİK NE YAPMALI?
Toplantıya katılamayacak malik şu adımları izleyebilir:
Gündemi ayrıntılı biçimde incelemeli.
Yönetim planını kontrol etmeli.
Bütçe ve denetim belgelerini istemeli.
Güvendiği bir kişiye yazılı vekâlet vermeli.
Her gündem maddesi için oy tercihini belirtebilmeli.
Sorularını toplantı öncesinde yazılı olarak yönetime iletmeli.
Toplantı sonrasında karar tutanağını istemeli.
Kararların ödeme ve uygulama tarihlerini kontrol etmeli.
Hukuka aykırılık varsa başvuru sürelerini kaçırmamalı.
Vekile sınırsız yetki vermek yerine aidat, yönetici seçimi veya büyük yatırım gibi önemli konularda açık talimat yazılabilir.
TOPLANTIYA KATILAN MALİK NELERE DİKKAT ETMELİ?
Toplantıya katılan malik şu kontrolleri yapabilir:
Hazirun listesinde daire ve arsa payı doğru mu?
Vekâlet belgeleri geçerli mi?
İlk toplantı yeter sayısı oluştu mu?
Gündem çağrı metniyle aynı mı?
Bütçe kalemleri ayrı ayrı açıklandı mı?
Tekliflerin vergi dahil tutarları belli mi?
Oylama sonuçları sayısal olarak yazıldı mı?
Karşı oy gerekçesi tutanağa geçirildi mi?
Karar defteri toplantıda imzalandı mı?
Tutanak örneğinin nasıl alınacağı açıklandı mı?
Toplantıda usule ilişkin itiraz yapılacaksa bunun sözlü bırakılmaması ve tutanağa yazdırılması önem taşıyor.
ANTALYA’DA SİTE YÖNETİM TOPLANTISINA KATILIM ZORUNLU MU?
Antalya’da site yönetim toplantısına şahsen katılım zorunlu değil. Kat Mülkiyeti Kanunu, toplantıya katılmayan malik için yalnızca devamsızlık nedeniyle özel bir ceza öngörmüyor.
Bununla birlikte geçerli kurul kararları toplantıya katılmayan malikleri de bağlıyor. Malik aidat, ortak gider veya kurul kararını yalnızca toplantıda bulunmadığı gerekçesiyle reddedemiyor.
Toplantıya katılamayan malik, oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilir. Bir kişi toplam oyların yüzde beşinden fazlasını vekâleten kullanamaz; kırk veya daha az bağımsız bölümlü yapılarda ise en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılan malikin ise karşı oyunu gerekçesiyle birlikte tutanağa yazdırması ve karar tarihinden itibaren bir ay içinde başvurması gerekiyor.
2026 yılında aidat belirleme yetkisinin kat malikleri kuruluna daha açık biçimde bırakılması, toplantıya katılımı özellikle bütçe ve aidat kararlarında daha önemli hale getirdi. Yeniden değerleme oranını aşan artışlarda kurul onayı gerekiyor ve ilk toplantıda yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu karar üzerinde belirleyici olabiliyor.
Katılım yasal bir zorunluluk olmasa da ortak bütçenin denetlenmesi, karşı oyun kayda geçirilmesi ve maliklerin yaşam alanları hakkında doğrudan söz sahibi olması için toplantıların takip edilmesi önem taşıyor.
