Antalya’da site yönetimi kararlarına nasıl itiraz edilir?

Antalya'da apartman ve sitelerde aidat artışları, ortak alanların kullanımı, bakım ve onarım harcamaları ile yönetici seçimleri, kat malikleri arasında anlaşmazlıklara neden olabiliyor. Özellikle site yönetiminin aldığı kararların hukuka uygun olup olmadığı ve kat maliklerinin bu kararlara nasıl itiraz edebileceği merak ediliyor. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33'üncü maddesine göre kat malikleri kurulu kararlarına karşı belirli süreler içerisinde iptal davası açılabiliyor. Ancak 1 Eylül 2023'ten beri Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk da kural olarak zorunlu. Bu nedenle Antalya'da site yönetimi kararına karşı başvuru yapmak isteyen kat maliklerinin kararın türünü, toplantıya katılım durumlarını ve yasal süreleri birlikte değerlendirmesi gerekiyor.

Antalya’da site yönetimi kararlarına kimler itiraz edebilir?

Antalya'da site yönetimi kararlarına karşı izlenebilecek hukuki yol, kararın hangi organ tarafından alındığına ve itiraz eden kişinin sıfatına göre değişiyor.

Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların iptali, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33'üncü maddesinde düzenleniyor.

Bu maddeye göre toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat malikleri ile toplantıya katılmayan kat malikleri, kanunda belirtilen koşullarla iptal davası açabiliyor.

Ancak toplantıda karara olumlu oy veren kişinin sonradan aynı karara itiraz etmesi, toplantıya katılmayan veya karşı oy kullanan maliklerle aynı şekilde değerlendirilmiyor.

Ayrıca site yöneticisinin kendi yetkisi kapsamında gerçekleştirdiği bir işlemle kat malikleri kurulunun aldığı karar aynı hukuki nitelikte değil.

Bu nedenle başvuru öncesinde itirazın hangi karara veya işleme yönelik olduğunun belirlenmesi önem taşıyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre itiraz süreleri ne kadar?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33'üncü maddesi, kat malikleri kurulu kararlarının iptali için belirli süreler öngörüyor.

Bu süreler, kişinin toplantıya katılıp katılmadığına göre farklılaşıyor.

Kat malikinin durumuGenel iptal davası süresi

Toplantıya katılıp karşı oy kullanan

Karar tarihinden itibaren 1 ay

Toplantıya katılmayan

Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay

Toplantıya katılmayanlar için üst sınır

Her durumda karar tarihinden itibaren 6 ay

Yokluk veya mutlak butlan iddiası

Kanundaki özel düzenleme gereği süre şartı aranmaz

Ancak her hukuka aykırılık iddiası, yokluk veya mutlak butlan kapsamında değerlendirilmiyor.

Bu nedenle bir kararın geçersiz olduğunun düşünülmesi, iptal davası sürelerinin tamamen göz ardı edilebileceği anlamına gelmiyor.

Özellikle toplantıya katılan kat maliklerinin karara karşı oy kullandıklarını karar defterinde açık biçimde belirtmeleri önem taşıyor.

Bir aylık itiraz süresi ne zaman başlar?

Kat malikleri kurulu toplantısına katılan ve karara aykırı oy kullanan malik bakımından bir aylık süre, karar tarihinden itibaren hesaplanıyor.

Toplantıya katılmayan kat malikleri için ise kararın öğrenildiği tarih önem taşıyor.

Ancak toplantıya katılmayan malik açısından karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır da bulunuyor.

Örneğin bir kat malikleri kurulu kararının 10 Ekim 2026 tarihinde alındığı varsayılsın.

Toplantıya katılıp karşı oy kullanan kat maliki için bir aylık genel dava açma süresi bu karar tarihine göre değerlendiriliyor.

Toplantıya katılmayan bir malik ise kararı daha sonra öğrenmiş olabilir.

Bu durumda öğrenme tarihi dikkate alınsa da altı aylık üst sınır ayrıca önem taşıyor.

Ancak arabuluculuk sürecinin süreler üzerindeki etkisi ve usul hukukundaki hesaplama kuralları nedeniyle gerçek başvuru takviminin ayrıca belirlenmesi gerekiyor.

Site yönetimi kararına itiraz etmek için önce ne yapılmalı?

Antalya'da site yönetimiyle anlaşmazlık yaşayan kat maliklerinin ilk olarak itiraz ettikleri kararın içeriğini öğrenmesi gerekiyor.

Özellikle kararın hangi kurul tarafından, hangi tarihte ve hangi çoğunlukla alındığı önem taşıyor.

Ayrıca kararın uygulanmasında yönetim planına uyulup uyulmadığı araştırılmalı.

Başvuru öncesinde şu kayıtlar incelenebilir:

• Kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu kararının metni
• Toplantı çağrısı ve gündemi
• Toplantı katılım listesi
• Oy dağılımı ve varsa karşı oy kayıtları
• Site veya apartmanın yönetim planı
• İtiraza konu giderin bütçesi ve ödeme belgeleri
• Kararın duyurulduğu veya öğrenildiği tarih

Bu belgeler, itirazın hangi hukuki gerekçeye dayandığını belirlemeye yardımcı olabilir.

Ancak belgelerin eksik olması, her durumda kararın kendiliğinden geçersiz olduğu anlamına gelmiyor.

Eksikliğin niteliği ve karar üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilmeli.

Site yönetimine yazılı itiraz yapılabilir mi?

Kat malikleri, yönetimin aldığı karar veya yaptığı işlem hakkında yazılı açıklama isteyebiliyor.

Örneğin ortak giderin nasıl hesaplandığı, bir bakım işinin hangi karara dayandığı veya toplantı çağrısının neden yapılmadığı konusunda yönetime başvurulabilir.

Yazılı başvuru, uyuşmazlığın konusunun açık biçimde ortaya konulmasını sağlayabiliyor.

Ayrıca talebin ne zaman iletildiğinin belgelenmesine yardımcı oluyor.

Ancak site yönetimine yazılı dilekçe verilmesi, tek başına Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33'üncü maddesindeki iptal davası sürelerini durdurmuyor.

Bu nedenle yazılı itiraz ile dava açma veya arabuluculuk başvurusu birbirine karıştırılmamalı.

Kararın iptalini isteyen kat maliklerinin yasal süreleri ayrıca takip etmesi gerekiyor.

Site yönetimi kararlarında arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenliyor.

Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girdi.

Dolayısıyla Antalya'da kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak gider anlaşmazlığı veya Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki başka bir uyuşmazlık için dava açılması planlanıyorsa arabuluculuk koşulu dikkate alınmalı.

Ancak arabuluculuk sürecinin bulunması, tarafların mutlaka anlaşmak zorunda olduğu anlamına gelmiyor.

Taraflar anlaşamazsa son tutanak düzenleniyor ve yasal koşullarla mahkemeye başvuru yapılabiliyor.

Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların üzerinde tasarruf edemeyeceği konular ve emredici hukuk kuralları da önem taşıyor.

Bu nedenle kanuna aykırı bir kararın sırf taraflar görüşme yaptı diye her durumda geçerli hale geleceği söylenemiyor.

Arabuluculuğa başvurmak dava süresini etkiler mi?

Dava şartı arabuluculukta sürelerin hesaplanması, kat malikleri kurulu kararlarına yönelik itirazlarda özellikle önem taşıyor.

6325 sayılı Kanun'un 18/A maddesine göre arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı duruyor ve hak düşürücü süre işlemiyor.

Ancak bu düzenleme, süresi dolmuş bir iptal hakkının yeniden doğmasını sağlamıyor.

Bu nedenle kat maliklerinin arabuluculuk başvurusunu yasal süre içerisinde yapması gerekiyor.

Arabuluculuk başvurusunun ardından da son tutanak tarihi ve kalan süre dikkatle değerlendirilmeli.

Özellikle bir aylık iptal süresi bulunan uyuşmazlıklarda, yönetimle uzun süre yazışılması nedeniyle dava şartı arabuluculuğun geciktirilmesi hak kaybına yol açabilir.

Bu nedenle başvuru tarihleri ve belgeler önem taşıyor.

Site yönetimi kararının iptali davası hangi mahkemede açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33'üncü maddesine göre kat malikleri kurulu kararlarının iptali için ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvuruluyor.

Bu nedenle Antalya'da yetkili mahkeme belirlenirken kat malikinin ikametgâhından ziyade taşınmazın bulunduğu yer önem taşıyor.

Ancak birden fazla parseli kapsayan toplu yapılarda yönetim yapısının ve uyuşmazlığın niteliğinin ayrıca değerlendirilmesi gerekebiliyor.

Dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekiyor.

Ayrıca dava dilekçesinde hangi kararın neden hukuka aykırı olduğunun açık biçimde belirtilmesi önem taşıyor.

Mahkeme, kararın Kat Mülkiyeti Kanunu'na, yönetim planına ve ilgili diğer kurallara uygunluğunu inceliyor.

Ancak her kat malikinin bir kararı uygun bulmaması, o kararın mahkeme tarafından mutlaka iptal edileceği anlamına gelmiyor.

Site kararının iptaliyle yöneticinin işlemine itiraz aynı mı?

Apartman veya site yönetiminde farklı karar ve işlem türleri bulunuyor.

Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlarla yöneticinin bu kararları uygulaması birbirinden ayrılıyor.

Örneğin kat malikleri kurulunun ortak alanların yenilenmesine ilişkin karar almasıyla yöneticinin uygulama için belirli bir harcama gerçekleştirmesi aynı işlem değil.

Kat malikleri kurulu kararının iptali için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33'üncü maddesindeki koşullar gündeme geliyor.

Buna karşılık yöneticinin görevlerini yerine getirmemesi, yetkisini aşması veya hesap vermemesi gibi durumlarda yönetim ve denetim hükümleri önem taşıyabiliyor.

Bu nedenle her uyuşmazlığın doğrudan kurul kararı iptali davası olarak nitelendirilmesi doğru değil.

Başvurulacak yol, itiraz edilen işlemin hukuki niteliğine göre belirlenmeli.

Aidat artışı kararına itiraz edilebilir mi?

Antalya'da site yönetimleri tarafından açıklanan aidat artışları, kat malikleri arasında anlaşmazlık oluşturabiliyor.

Ancak aidatın yüksek bulunması, tek başına kararın hukuka aykırı olduğunu kanıtlamıyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20'nci maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenliyor.

Bu nedenle aidatın hangi giderler için belirlendiği, tutarın nasıl hesaplandığı ve yönetim planına uyulup uyulmadığı incelenmeli.

Örneğin arsa payına göre dağıtılması gereken bir giderin geçerli farklı anlaşma bulunmadan başka yöntemle paylaştırılması uyuşmazlık oluşturabilir.

Ayrıca bütçede yer almayan harcamalar veya yetki aşımı iddiaları da farklı hukuki değerlendirmeler gerektirebilir.

Bu nedenle aidat artışına karşı başvuru yapılırken yalnızca önceki ve yeni aidat tutarının karşılaştırılması yeterli olmayabilir.

İşletme projesine nasıl itiraz edilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37'nci maddesi, apartmanın işletme projesine ilişkin düzenlemeler içeriyor.

İşletme projesi; tahmini gelir ve giderleri, kat maliklerine düşecek payları ve avans tutarlarını belirlemeye yarıyor.

Ancak işletme projesine itirazla kat malikleri kurulu kararının iptali aynı işlem değil.

Bu nedenle site yönetiminin aidat tutarlarını hangi belgeye dayanarak belirlediği önem taşıyor.

İşletme projesinin usulüne uygun hazırlanıp hazırlanmadığı, ilgililere bildirilmesi ve olası itirazlar, ilgili mevzuat hükümleri kapsamında incelenmeli.

Ayrıca kat malikleri kurulu tarafından kabul edilmiş bir işletme projesiyle yöneticinin kendi hazırladığı proje farklı değerlendirmeler gerektirebilir.

Bu nedenle aidat uyuşmazlığında önce ilgili kararın ve işletme projesinin niteliği belirlenmeli.

Ortak alan kullanım kararları iptal edilebilir mi?

Site yönetimlerinde otopark, bahçe, çatı, teras ve diğer ortak alanların kullanımı konusunda çeşitli kararlar alınabiliyor.

Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4'üncü maddesinde düzenlenen ortak yerlerin hukuki niteliği, yalnızca yönetimin kendi kararıyla her durumda değiştirilemiyor.

Örneğin ortak alanın belirli bir dairenin özel kullanımına bırakılması veya ortak alanda yeni bir tesis kurulması, farklı rıza ve karar koşulları gerektirebilir.

Bu kapsamda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19 ve 42'nci maddeleri önem taşıyor.

Ancak ortak bahçenin bakımına ilişkin karar ile bahçenin kalıcı biçimde başka bir kullanım amacına ayrılması aynı hukuki işlem değil.

Bu nedenle ortak alanlarla ilgili kararlara itiraz edilirken alanın tapu ve proje durumu ile yönetim planı birlikte incelenmeli.

Yönetim planına aykırı karar alınırsa ne olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28'inci maddesi, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde olduğunu düzenliyor.

Yönetim planı; binanın veya sitenin yönetimi, ortak alanların kullanımı ve giderlerin dağıtımı gibi konularda hükümler içerebiliyor.

Ancak yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler yapılabileceği anlamına gelmiyor.

Kat malikleri kurulunca alınan bir kararın yönetim planıyla çeliştiği iddiası, iptal talebinin hukuki gerekçelerinden biri olabilir.

Bununla birlikte yönetim planının değiştirilmesi de kanunda özel koşullara bağlı.

Genel kural olarak yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekiyor.

Ancak toplu yapı uygulamalarında ilgili kurul ve oy koşullarının ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.

Toplantıya çağrılmayan kat maliki ne yapabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29'uncu maddesi, kat malikleri kurulunun toplantı zamanını ve olağanüstü toplantı koşullarını düzenliyor.

Kanuna göre yönetim planında belirtilen zamanlarda toplantı yapılıyor. Yönetim planında özel bir zaman gösterilmemişse olağan toplantının her takvim yılının ilk ayı içinde gerçekleştirilmesi öngörülüyor.

Önemli bir sebep bulunması halinde olağanüstü toplantı yapılabiliyor.

Olağanüstü toplantılarda çağrının, toplantıdan en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla yapılması gerekiyor.

Ayrıca toplantının sebebi bildirilmeli.

Ancak toplantı çağrısındaki her eksikliğin kararları otomatik olarak aynı hukuki sonuca götürdüğü söylenemiyor.

Çağrı usulünün, toplantının niteliğinin ve kararın nasıl alındığının birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Toplantı ve karar yeter sayıları neden önemli?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30'uncu maddesi, kat malikleri kurulunun toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin genel kuralları düzenliyor.

İlk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanılması öngörülüyor.

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığında ikinci toplantıya ilişkin özel hükümler uygulanıyor.

Ancak kanunda belirli kararlar için daha yüksek çoğunluk şartları da bulunuyor.

Örneğin yönetici atanması, yönetim planı değişikliği veya bazı ortak alan işlemleri, aynı çoğunluk kuralıyla değerlendirilmiyor.

Bu nedenle bir kararın yalnızca toplantıya katılanların çoğunluğuyla alınmış olması, her durumda yeterli değil.

Kararın hangi konuda alındığı ve kanunun o işlem için özel bir çoğunluk arayıp aramadığı kontrol edilmeli.

Karar defterindeki imzalar neden önemli?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32'nci maddesi, kat malikleri kurulu kararlarının karar defterine yazılmasını düzenliyor.

Kanuna göre kararların noter tarafından tasdikli karar defterine geçirilmesi ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanması gerekiyor.

Karara aykırı oy kullananların ise bu aykırılığın nedenini belirterek imza koymaları öngörülüyor.

Bu düzenleme, özellikle kararın iptalini isteyen kat maliklerinin durumunu belirlemek açısından önem taşıyor.

Çünkü toplantıya katılan ve karara karşı oy kullanan kat malikiyle kararı onaylayan kat malikinin hukuki durumu farklı.

Bu nedenle toplantı tutanağındaki oy kaydı ve karar defterindeki imzalar, uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önem taşıyabiliyor.

Ancak yalnızca karar defterinde şekli eksiklik bulunması, bütün uyuşmazlıkların aynı şekilde sonuçlanacağı anlamına gelmiyor.

Eksikliğin niteliği ve hukuki etkisi ayrıca incelenmeli.

Site yöneticisi görevden alınabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 ve 41'inci maddeleri, yöneticinin atanması ve yönetimin denetlenmesi hakkında hükümler içeriyor.

Kanuna göre kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu denetliyor ve haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde onu her zaman değiştirebiliyor.

Bu nedenle yöneticinin görev süresinin devam etmesi, haklı sebep bulunan durumlarda mutlaka görevde kalacağı anlamına gelmiyor.

Ancak yöneticinin değiştirilmesi ile yöneticinin aldığı işlemlerin geçersiz sayılması farklı hukuki sonuçlar doğuruyor.

Yönetici değişikliğinde ilgili toplantı ve karar koşullarının yerine getirilmesi gerekiyor.

Ayrıca yönetim organının atanmasına ilişkin özel çoğunluk hükümleri dikkate alınmalı.

Bu nedenle yalnızca birkaç kat malikinin yöneticiden memnun olmaması, yöneticinin hukuken görevden alınması için her durumda yeterli olmayabilir.

Kat malikleri yönetimin hesaplarını inceleyebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39 ve 41'inci maddeleri, yöneticinin hesap verme yükümlülüğü ve denetlenmesiyle ilgili hükümler içeriyor.

Yönetici, yaptığı işlere ve gelir-gider durumuna ilişkin hesap vermekle yükümlü.

Kat malikleri kurulu da yönetimi denetleyebiliyor.

Kanunun 41'inci maddesine göre yönetim planında başka bir zaman belirtilmemişse hesaplar üç ayda bir denetleniyor.

Haklı sebep bulunduğunda ise denetim her zaman yapılabiliyor.

Ayrıca kat malikleri kurulu, kendi üyeleri arasından denetçi veya denetim kurulu seçebiliyor.

Bu nedenle kat malikleri, site bütçesinin nasıl kullanıldığının açıklanmasını talep edebiliyor.

Ancak bütün yönetim belgelerine herkesin sınırsız biçimde erişebileceği sonucuna varılmamalı.

Bilgi ve belge talepleri ilgili yönetim ve denetim hükümleri çerçevesinde değerlendirilmeli.

Faturasız harcamalara karşı hangi yollara başvurulabilir?

Site yönetiminin ortak giderler kapsamında gerçekleştirdiği harcamaların belgelendirilmesi, denetim açısından önem taşıyor.

Özellikle bakım, temizlik, güvenlik, asansör veya tadilat giderlerinin hangi tutarda gerçekleştirildiğinin kayıt altına alınması gerekiyor.

Bir harcamanın dayanağının açıklanmaması veya belgelerin sunulmaması, yönetimin hesap verme yükümlülüğü kapsamında değerlendirilebilir.

Kat malikleri, öncelikle denetim mekanizmasının işletilmesini isteyebilir.

Haklı sebep varsa yönetimin daha kapsamlı denetlenmesi veya yöneticinin değiştirilmesi gündeme gelebilir.

Ancak fatura veya ödeme belgesinin bulunmaması, tek başına mutlaka usulsüzlük veya suç işlendiğini göstermiyor.

Somut işlem ve kayıtların incelenmesi gerekiyor.

Ceza hukuku kapsamında bir iddia bulunmasıyla Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan yönetim uyuşmazlığı birbirinden ayrılmalı.

Toplu konut sitelerinde hangi kurulun kararı geçerli?

Antalya'da birden fazla bloktan oluşan sitelerde kararların hangi kurul tarafından alındığı önemli bir konu.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 69'uncu maddesi, toplu yapılarda blok ve parsel yönetimine ilişkin hükümler içeriyor.

Buna göre yalnızca belirli bir bloğun ortak alanlarını ilgilendiren konularla bütün toplu yapıyı ilgilendiren konular farklı organlar tarafından değerlendirilebiliyor.

Bu nedenle her sitede bütün kararların tek bir genel kurul tarafından alınacağı varsayılamıyor.

Örneğin yalnızca bir bloğun kendi asansörünün bakımına ilişkin işlemle bütün siteyi ilgilendiren ortak güvenlik altyapısının yenilenmesi farklı yönetim kapsamlarında bulunabilir.

Ancak bu ayrımın uygulanabilmesi için yapının hukuken toplu yapı statüsünde olup olmadığı önem taşıyor.

Yalnızca yerleşkenin günlük hayatta site olarak adlandırılması, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerinin otomatik olarak uygulanacağı anlamına gelmiyor.

Blok yönetimi ile site yönetimi arasında yetki anlaşmazlığı olursa ne olur?

Toplu yapı niteliğindeki sitelerde blokların ve toplu yapının yönetim yetkilerinin birbirine karıştırılması uyuşmazlıklara neden olabiliyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin hükümleri, belirli ortak yerlerin hangi organ tarafından yönetileceğini düzenliyor.

Bu nedenle kararın bütün siteyi mi yoksa yalnızca bir bloğu mu ilgilendirdiği araştırılmalı.

Ayrıca onaylı yerleşim planı, yönetim planı ve tapu kayıtları önem taşıyor.

Özellikle bir blok adına bütün siteyi ilgilendiren gider kararı alınması veya toplu yapı yönetiminin yalnızca bir bloğa ait konuda işlem yapması halinde yetki sorunu gündeme gelebiliyor.

Ancak her durumda aynı kurulun yetkisiz olduğu söylenemiyor.

Somut toplu yapının kuruluş biçimi ve yönetim belgeleri incelenmeli.

Site kararına karşı dava açılması uygulamayı durdurur mu?

Kat malikleri kurulu kararına karşı arabuluculuğa başvurulması veya iptal davası açılması, kararın uygulanmasının kendiliğinden duracağı anlamına gelmiyor.

Bu nedenle bir aidat veya ortak alan kararına itiraz edilmesi, bütün ödeme ve uygulama yükümlülüklerinin otomatik olarak ortadan kalktığını göstermiyor.

Uyuşmazlığın niteliğine göre mahkemeden geçici hukuki koruma talep edilmesi gündeme gelebilir.

Ancak böyle bir talebin kabul edilmesi, ilgili usul hukuku şartlarına bağlı.

Bu nedenle dava açılmış olmasının tek başına kararın yürütülmesini durdurduğu varsayılmamalı.

Özellikle ortak gider borcu, gecikme tazminatı veya tahsilat süreci bulunan uyuşmazlıklarda olası mali sonuçların ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor.

Site yönetimi kararına karşı hangi belgeler gerekir?

Bir site yönetimi kararına karşı hukuki başvuru yapılırken belge ve kayıtların doğru biçimde hazırlanması önem taşıyor.

Başvurunun türüne göre gerekli belgeler değişebilir.

BelgeBaşvurudaki önemi

Güncel tapu kaydı

Kat malikliği sıfatını gösterir

Yönetim planı

Yönetim ve gider paylaşımı kurallarını gösterir

Kurul kararının örneği

İtiraz edilen kararı belirler

Toplantı tutanağı

Katılım ve oy durumunu gösterir

Toplantı çağrısı

Çağrı usulünün incelenmesini sağlar

Aidat veya gider dökümü

Mali uyuşmazlığı somutlaştırır

Yazılı bildirimler

Öğrenme ve başvuru tarihleriyle ilgili olabilir

Arabuluculuk son tutanağı

Dava şartının tamamlandığını gösterir

Ancak bütün davalarda aynı belgelerin sunulması zorunlu olmayabilir.

Önemli olan hangi kararın, hangi nedenle ve hangi hukuki dayanakla tartışıldığının belirlenmesi.

Kiracılar site yönetimi kararlarına itiraz edebilir mi?

Antalya'da sitelerde yaşayan kiracılar da aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim uygulamalarından doğrudan etkilenebiliyor.

Ancak kiracının site sakini olmasıyla kat maliki olması aynı hukuki sıfatı oluşturmuyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33'üncü maddesindeki kurul kararlarının iptali hakkı, esas olarak kat maliklerinin toplantıya katılım ve oy durumları çerçevesinde düzenleniyor.

Bu nedenle kiracının her durumda kat malikiyle aynı iptal davası hakkına sahip olduğu söylenemiyor.

Bununla birlikte kiracıların kira sözleşmesinden, ortak alanların kullanımından veya kendilerine yöneltilen ödeme taleplerinden kaynaklanan hakları bulunabilir.

Ayrıca kanunun 33'üncü maddesi, belirli durumlarda bağımsız bölümden yararlanan kişinin yükümlülüklerine aykırı davranışları nedeniyle zarar gören kat maliklerinin hâkim müdahalesini isteyebilmesini düzenliyor.

Bu nedenle kiracıların yönetimle yaşadığı uyuşmazlığın konusu ayrıca belirlenmeli.

Antalya’da site yönetimi nereye şikâyet edilir?

Antalya'da site yönetimi kararlarına ilişkin uyuşmazlıkların temel hukuki dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu.

Bu nedenle aidat hesaplaması, kurul kararının iptali veya yönetim planının uygulanması gibi özel hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve görevli mahkeme yolları önem taşıyor.

Ancak belediyeler, her site yönetimi kararını inceleyip iptal eden genel bir üst denetim mercii değil.

Örneğin bir sitenin imara aykırı yapı yaptığı iddiası belediyenin görev alanına girebilirken aidat kararının hukuka uygun olup olmadığı özel hukuk uyuşmazlığı oluşturabiliyor.

Bunun yanında somut bir suç iddiası bulunması halinde adli makamlara başvuru farklı bir süreç.

Bu nedenle başvurulacak merci, şikâyetin niteliğine göre belirlenmeli.

Yalnızca site yönetimi hakkında şikâyet bulunması, bütün iddiaların aynı kurum tarafından inceleneceği anlamına gelmiyor.

Antalya’da site yönetimi kararlarına itirazda son durum

Antalya'da kat malikleri, site ve apartman yönetimlerinin kararlarına karşı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında çeşitli haklara sahip.

Kanunun 33'üncü maddesine göre toplantıya katılıp karşı oy kullanan kat malikleri karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat malikleri ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay içinde iptal davası açabiliyor.

Toplantıya katılmayanlar bakımından karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır bulunuyor. Yokluk veya mutlak butlanla hükümsüzlük iddialarında ise kanundaki özel süre istisnası uygulanıyor.

Ancak 1 Eylül 2023'ten beri Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekiyor.

Kat malikleri ayrıca yöneticinin hesap vermesini talep edebiliyor, denetim mekanizmalarının işletilmesini isteyebiliyor ve haklı sebep bulunması halinde yöneticinin değiştirilmesi gündeme gelebiliyor.

Bununla birlikte her site yönetimi işleminin doğrudan kurul kararı iptali davasına konu olacağı söylenemiyor.

Özellikle aidat, ortak alan, yönetim planı ve toplu yapı yetkilerine ilişkin uyuşmazlıklarda kararın hangi organ tarafından alındığı ve hangi hukuki hükme dayandığı önem taşıyor.

Antalya'da site yönetimi kararına itiraz edecek kat maliklerinin karar metnini, toplantı tutanaklarını, yönetim planını ve ilgili gider belgelerini incelemesi; arabuluculuk ve dava sürelerini gecikmeden değerlendirmesi, olası hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşıyor.