Antalya’da apartmanlarda ortak alan kullanımı nasıl düzenlenir?

Antalya’da otopark, bahçe, çatı, koridor ve sosyal alanların kullanımına ilişkin kurallar bu haberde yer alıyor.

Antalya’da apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımı; Kat Mülkiyeti Kanunu, tapuya kayıtlı yönetim planı, onaylı mimari proje ve kat malikleri kurulunun geçerli kararlarına göre düzenleniyor.

Apartman yöneticisi ortak alanlarda düzeni sağlamakla görevli olsa da tek başına yeni mülkiyet hakkı oluşturamaz, bir alanı belirli bir dairenin özel kullanımına bırakamaz veya kat maliklerinin ortak kullanım hakkını keyfî biçimde ortadan kaldıramaz.

Otopark, bahçe, havuz, çatı, teras, koridor ve bisiklet alanı gibi bölümler için kural hazırlanırken güvenlik, erişilebilirlik, temizlik, gürültü ve bütün sakinlerin eşit yararlanma hakkı birlikte değerlendirilmelidir.

ORTAK ALAN NEDİR?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bağımsız bölümlerin dışında kalan ve yapının korunmasına, ortaklaşa kullanılmasına veya ortak yararlanmaya hizmet eden bölümler ortak alan olarak kabul ediliyor.

Kanunda ortak alanlar arasında şu bölümler sayılıyor:

Temeller ve ana duvarlar
Taşıyıcı kolon, kiriş ve perde duvarlar
Genel giriş kapıları ve antreler
Merdivenler ve sahanlıklar
Asansörler
Koridorlar
Ortak garajlar
Kapıcı dairesi veya odası
Genel çamaşırlık ve kurutma alanları
Kalorifer dairesi
Su depoları
Sığınaklar
Çatılar ve bacalar
Genel dam terasları
Yağmur olukları
Yangın merdivenleri
Ortak elektrik, su ve iletişim tesisleri

Kanunda tek tek sayılmamış olsa bile binanın korunması veya ortak kullanımı için gerekli olan diğer yer ve sistemler de ortak alan kapsamında değerlendirilebiliyor.

ORTAK ALANIN TAPUDAKİ DURUMU KONTROL EDİLMELİ

Bir yerin ortak alan olup olmadığı yalnızca fiilî kullanıma veya apartman sakinlerinin uzun süredir devam eden alışkanlığına göre belirlenmiyor.

Öncelikle şu belgeler incelenmeli:

Tapu kayıtları
Onaylı mimari proje
Vaziyet planı
Yönetim planı
Bağımsız bölümlere bağlı eklenti kayıtları
Kat malikleri kurulu kararları

Örneğin otoparktaki belirli bir bölüm tapuda bir dairenin eklentisi olarak kayıtlıysa ortak otoparktan farklı bir hukuki duruma sahip olabilir. Buna karşılık yıllardır yalnızca bir daire tarafından kullanılan çatı bölümü, projede ve tapuda özel bir eklenti olarak gösterilmemişse sırf uzun süreli kullanım nedeniyle kendiliğinden özel mülkiyete dönüşmez.

ORTAK ALANLARI KİM YÖNETİR?

Apartman ve sitelerin yönetim yetkisi kat malikleri kuruluna ait. Bina; kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulunun geçerli kararları doğrultusunda yönetiliyor.

Yönetici ise bu kararları uygulamak, ana taşınmazın amacına uygun kullanılmasını sağlamak, ortak yerlerin korunması ve bakımı için gerekli tedbirleri almakla görevli bulunuyor. Kat malikleri, yöneticiler, denetçiler ve bağımsız bölümlerin sonraki sahipleri de geçerli kurul kararlarına uymakla yükümlü.

Bu nedenle ortak alan kurallarının yalnızca yöneticinin kişisel tercihlerini yansıtan bir duyuruyla değil, yönetim planına ve gerektiğinde kat malikleri kurulu kararına dayandırılması gerekiyor.

YÖNETİM PLANI NEDEN ÖNEMLİ?

Yönetim planı, apartmanın yönetim biçimini ve kullanım düzenini belirleyen temel belgelerden biri. Otoparkın paylaşımı, bahçenin kullanımı, çatıya çıkış, sosyal tesislerden yararlanma ve evcil hayvanlarla ilgili bazı kurallar yönetim planında yer alabilir.

Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar. Planın değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekiyor. Kat maliklerinin hukuka aykırı olduğunu düşündükleri düzenlemeler için mahkemeye başvurma hakkı bulunuyor.

Yeni bir daire satın alan kişi, yönetim planını kendisinin imzalamadığını ileri sürerek bu kuralların tamamını yok sayamaz. Ancak yönetim planındaki bir hüküm kanunun emredici kurallarına, temel haklara veya eşitlik ilkesine aykırıysa hukuki inceleme gündeme gelebilir.

HER KURAL İÇİN YÖNETİM PLANI DEĞİŞTİRİLMELİ Mİ?

Apartmanın günlük işleyişine ilişkin her ayrıntı için yönetim planının değiştirilmesi gerekmeyebilir.

Kat malikleri kurulu, yönetim planına ve kanuna aykırı olmamak koşuluyla şu konularda uygulama kararı alabilir:

Havuzun açılış ve kapanış saatleri
Otopark giriş sistemi
Bahçe sulama saatleri
Sosyal alan rezervasyonu
Bisiklet ve bebek arabası bölümü
Çöp bırakma düzeni
Taşınma saatleri
Ortak alan temizliği
Misafir kullanım kuralları
Gürültülü bakım çalışmalarının zamanı

Buna karşılık bir ortak alanın kullanım amacının kalıcı biçimde değiştirilmesi, bir kişiye özel tahsis edilmesi veya yapısal müdahale yapılması daha farklı karar ve izin koşulları gerektirebilir.

ORTAK ALANDA DEĞİŞİKLİK İÇİN KAÇ KİŞİNİN ONAYI GEREKİR?

Gerekli çoğunluk, yapılacak işlemin niteliğine göre değişiyor.

Bir kat malikinin ortak alanda kendi başına inşaat, tesis veya değişiklik yaptırabilmesi için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekiyor. Ana yapıya zarar veren veya mimari görünümü değiştiren bireysel uygulamalar bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ortak alanların daha kullanışlı hale getirilmesi veya sağladığı yararın artırılması amacı taşıyan yenilik ve ilaveler ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacağı karar üzerine yapılabiliyor. Yapılacak işlemin yalnızca belirli kişiler tarafından kullanılacak olması halinde gider paylaşımı da yararlanma durumuna göre farklılaşabiliyor.

Asansör eklenmesi, otoparka şarj cihazı kurulması, bahçeye depo yapılması veya çatıya güneş enerjisi sistemi yerleştirilmesi gibi işlerde hangi hükmün uygulanacağı projenin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

YÖNETİCİ TEK BAŞINA KURAL KOYABİLİR Mİ?

Yönetici, mevcut yönetim planını ve kurul kararlarını uygulamak için günlük düzenlemeler yapabilir. Örneğin temizlik sırasında belirli bir bölümün geçici olarak kapatılması veya bakım çalışması nedeniyle otoparkın bir kısmının boşaltılması yönetim görevi kapsamında değerlendirilebilir.

Ancak yönetici tek başına şu işlemleri yapmamalı:

Ortak otopark yerlerini kalıcı biçimde kişilere dağıtmak
Bahçenin bir bölümünü bir daireye özel kullanım için vermek
Havuzdan yararlanma hakkını gerekçesiz biçimde kaldırmak
Çatı veya depoyu kişisel kullanım için kiralamak
Ortak alana kalıcı yapı yaptırmak
Yönetim planına aykırı yeni yasaklar getirmek
Belirli sakinlere ayrıcalık tanımak

Bu tür kararların kat malikleri kurulunda görüşülmesi, gereken çoğunlukla kabul edilmesi ve karar defterine yazılması gerekir.

ORTAK ALAN KURALLARI NASIL HAZIRLANMALI?

Ortak alan kullanım yönergesi hazırlanırken kuralların açık, ölçülebilir ve bütün sakinlere uygulanabilir olması gerekiyor.

Yönergede şu bilgiler bulunabilir:

Hangi alanın düzenlendiği
Kimlerin yararlanabileceği
Kullanım saatleri
Misafir kabul koşulları
Rezervasyon yöntemi
Temizlik sorumluluğu
Güvenlik önlemleri
Hasar halinde uygulanacak süreç
Kullanılması yasak ekipmanlar
Çocuklar için gözetim koşulları
Erişilebilirlik düzenlemeleri
Şikâyet ve itiraz yöntemi

“Kötü kullanım yasaktır” gibi belirsiz ifadeler yerine hangi davranışların yasak veya sınırlı olduğu açık biçimde yazılmalı.

KORİDOR VE MERDİVENLERE EŞYA BIRAKILABİLİR Mİ?

Koridor, merdiven ve sahanlıklar ortak alan olmanın yanında acil durumlarda tahliye için kullanılan güzergâhlar arasında bulunuyor.

Bu alanlara şu eşyaların bırakılması geçişi daraltabilir:

Ayakkabılık
Dolap
Bisiklet
Bebek arabası
Saksı
Mobilya
Koli ve paketler
İnşaat malzemeleri
Yanıcı temizlik ürünleri
Çöp poşetleri

Binaların yangından korunmasına ilişkin düzenlemeler, kaçış yolları ve ortak merdivenlerin güvenli ve kullanılabilir tutulmasını esas alıyor. Koridor veya merdiveni daraltan eşyalar, yalnızca görüntü ve temizlik sorunu değil tahliye güvenliği açısından da değerlendirilmelidir.

Bebek arabası, tekerlekli sandalye veya bisiklet için ihtiyaç bulunuyorsa geçiş güzergâhını kapatmayan ayrı ve erişilebilir bir depolama alanı oluşturulabilir.

YANGIN MERDİVENİ DEPO OLARAK KULLANILABİLİR Mİ?

Yangın merdivenleri ve yangın güvenlik holleri ortak kullanım alanı olmakla birlikte temel amaçları acil tahliyeyi sağlamak.

Bu bölümlerde eşya, yakıt, boya, mobilya, temizlik kimyasalı veya başka bir malzeme depolanması kaçış yolunu daraltabilir ve yangın yükünü artırabilir.

Yönetimin yangın kapılarının çalışır durumda olup olmadığını, kapı önlerinde engel bulunup bulunmadığını ve yönlendirme işaretlerinin görünürlüğünü düzenli biçimde kontrol etmesi gerekir. Yangın merdiveninin günlük kullanım için kilitlenmesi veya kapısının önüne eşya konulması acil durumda tahliyeyi engelleyebilir.

BEBEK ARABALARI VE BİSİKLETLER NEREYE KONULMALI?

Bebek arabası ve bisiklet kullanımının tamamen yasaklanması yerine güvenli bir ortak depolama düzeni oluşturulması daha uygulanabilir olabilir.

Alan belirlenirken şu koşullar dikkate alınmalı:

Kaçış yolunu daraltmaması
Yangın ekipmanlarına erişimi engellememesi
Asansör kapısının önünü kapatmaması
Engelli geçiş güzergâhını bozmaması
Elektrik panolarından uzak olması
Güvenli biçimde sabitlenebilmesi
Bütün sakinler için erişilebilir olması

Depolama alanı sınırlıysa her daire için sayı sınırı veya etiketli kullanım sistemi kurulabilir. Kurallar bütün bağımsız bölümlere aynı ölçütlerle uygulanmalı.

OTURMA BANKI VE SAKSI KONULABİLİR Mİ?

Apartman girişine bank, masa veya saksı konulması ortak kullanım hakkını ve geçiş güvenliğini etkilemiyorsa kurul kararıyla düzenlenebilir.

Ancak dekoratif eşyanın şu alanları kapatmaması gerekiyor:

Engelli rampaları
Merdiven başlangıçları
Asansör önü
Yangın dolabı
Elektrik panosu
Ana giriş kapısı
Acil çıkış güzergâhı
Posta kutularına erişim

Saksılardan akan suyun kayma tehlikesi oluşturması, cepheye zarar vermesi veya sivrisinek üremesine uygun birikinti meydana getirmesi halinde yönetim müdahale edebilir.

ORTAK OTOPARK NASIL PAYLAŞILIR?

Otopark kullanımında ilk olarak onaylı proje, tapu kayıtları ve yönetim planı incelenmeli. Park yerleri bağımsız bölümlerin eklentisi olarak belirlenmişse kullanım buna göre yapılır.

Otopark ortak alan niteliğindeyse şu modellerden biri kararlaştırılabilir:

Her daireye bir araçlık yer ayrılması
Numaralı park sistemi
Dönüşümlü kullanım
Boş yer esasına göre kullanım
Misafirler için ayrı bölüm
Motosiklet ve bisiklet alanı
Engelli park yerlerinin korunması

Araç sayısı park yerinden fazlaysa belirli kişilere sürekli ayrıcalık tanıyan sözlü uygulamalar yerine ölçülebilir ve kurulca kabul edilmiş bir yöntem kullanılmalı.

ENGELLİ PARK YERLERİ BAŞKA ARAÇLARCA KULLANILABİLİR Mİ?

Engelli kullanımına uygun olarak ayrılmış park yerlerinin sürekli biçimde başka araçlar tarafından işgal edilmesi erişilebilirliği ortadan kaldırabilir.

Engelliler Hakkında Kanun, yapılı çevrede engellilerin güvenli ve bağımsız biçimde erişebilmesini ve gerekli makul düzenlemelerin yapılmasını temel ilke olarak kabul ediyor.

Apartman yönetimi engelli park alanlarını açık biçimde işaretlemeli, rampalara geçişi sürekli açık tutmalı ve alanın depo ya da misafir parkı olarak kullanılmasını önlemeli.

ELEKTRİKLİ ARAÇ ŞARJ NOKTASI KURULABİLİR Mİ?

Ortak otoparka elektrikli araç şarj cihazı kurulması; ortak elektrik tesisatı, kablo güzergâhı, yangın güvenliği ve gider paylaşımını ilgilendiriyor.

Kurulumdan önce şu başlıklar değerlendirilmelidir:

Kat malikleri kurulu kararı
Binanın mevcut elektrik gücü
Kablo ve pano kapasitesi
Bağımsız sayaç veya tüketim ölçümü
Kullanıcıya maliyet yansıtılması
Yangın ve elektrik güvenliği
Otoparkın onaylı projesi
Şarj yerinin ortak dolaşıma etkisi
Yetkili elektrik mühendisi projesi
Dağıtım şirketi işlemleri

Bir daire sahibinin ortak panoya ve otoparka yönetimden habersiz kablo çekmesi, ortak tesisata müdahale niteliği taşıyabilir.

BAHÇE BİR DAİREYE ÖZEL OLARAK VERİLEBİLİR Mİ?

Ortak bahçenin belirli bir bölümünün yalnızca zemin kattaki dairenin kullanımına bırakılması, yöneticinin tek başına verebileceği basit bir karar değil.

Bahçenin kullanım biçimi tapu, onaylı proje ve yönetim planından kontrol edilmeli. Alanın bağımsız bölüm eklentisi olmadığı durumda diğer maliklerin ortak kullanım hakkı bulunabilir.

Uzun süredir bahçeyi kullanan bir dairenin çit çekmesi, kapı takması veya başkalarının girişini engellemesi ortak alan üzerinde tek başına tasarruf hakkı doğurmaz. Böyle bir düzenleme yapılacaksa hukuki niteliği, gereken karar çoğunluğu ve proje koşulları uzmanlarca değerlendirilmelidir.

BAHÇEDE MANGAL VE ETKİNLİK DÜZENLENEBİLİR Mİ?

Apartman bahçesinde mangal, doğum günü veya toplu etkinlik yapılmasına ilişkin ülke genelinde bütün apartmanlar için geçerli tek bir saat ve kullanım kuralı bulunmuyor.

Yönetim planı ve kurul kararıyla şu konular düzenlenebilir:

Ateş yakılıp yakılamayacağı
Etkinlik saatleri
Katılımcı sayısı
Rezervasyon yöntemi
Müzik ve gürültü sınırı
Temizlik sorumluluğu
Yangın söndürme ekipmanı
Havuz çevresinde cam eşya kullanımı
Ortak mobilyaların korunması

Kurallar hazırlanırken dumanın dairelere girmesi, yangın riski ve diğer sakinlerin dinlenme hakkı dikkate alınmalı. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alanları kullanan malik, kiracı ve diğer sürekli kullanıcıların birbirini rahatsız etmemesini ve başkalarının haklarını ihlal etmemesini öngörüyor.

ÇOCUKLARIN BAHÇEDE OYNAMASI YASAKLANABİLİR Mİ?

Ortak bahçelerin kullanımında çocuk güvenliği ve diğer sakinlerin huzuru birlikte gözetilmeli.

Çocukların ortak alandan tamamen çıkarılması yerine şu düzenlemeler yapılabilir:

Oyun saatlerinin belirlenmesi
Araç girişinden ayrılmış oyun bölümü
Top oyunları için güvenli alan
Havuz çevresinde yetişkin gözetimi
Gürültülü oyuncaklara saat sınırlaması
Çocuk oyun alanının bakımının düzenli yapılması

Kurallar belirli bir yaş grubunu gerekçesiz biçimde dışlamamalı. Rahatsızlığı azaltmayı amaçlayan sınırlamaların nesnel, ölçülü ve bütün sakinler açısından öngörülebilir olması gerekir.

HAVUZ KULLANIMI NASIL DÜZENLENİR?

Antalya’daki havuzlu sitelerde kullanım yoğunluğu yaz aylarında artabiliyor. Havuz kuralları su güvenliği, hijyen, kapasite ve dinlenme hakkı dikkate alınarak hazırlanmalı.

Yönergede şu başlıklar yer alabilir:

Açılış ve kapanış saatleri
Çocukların gözetimi
Misafir sayısı
Duş kullanımı
Cam eşya yasağı
Yiyecek tüketilecek alan
Cankurtaran veya görevli koşulları
Sağlık ve hijyen kuralları
Şezlong kullanımı
Müzik ve gürültü
Bakım nedeniyle kapanışlar
Gece kullanımı

Misafir kullanımına sayı sınırı konulabilir ancak aynı durumdaki sakinlere farklı uygulama yapılmamalı. Kullanım hakkı, yönetimle kişisel anlaşmazlık yaşayan bir daireye yaptırım amacıyla keyfî biçimde kapatılamaz.

ÇATI VE TERAS KİMİN KULLANIMINDADIR?

Çatı ve genel dam terasları kural olarak ortak alanlar arasında sayılıyor. Ancak tapu ve projede bir bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilen alanlar farklı değerlendirilebilir.

Ortak çatıda şu uygulamalar için yönetim kararı ve teknik inceleme gerekebilir:

Güneş enerjisi sistemi
Su deposu
Uydu anteni
Klima dış ünitesi
Gölgelik veya pergola
Çamaşır kurutma alanı
Baz istasyonu
Reklam panosu
Çatı bahçesi
Kişisel depo

Çatıya izinsiz kapı takılması, alanın kilitlenmesi veya belirli dairelerce depo haline getirilmesi diğer maliklerin kullanım ve bakım hakkını engelleyebilir.

ÇATIYA SU DEPOSU VEYA GÜNEŞ PANELİ KONULABİLİR Mİ?

Çatıya ağır depo, güneş paneli veya başka bir tesis yerleştirilmeden önce yapının taşıma kapasitesi, su yalıtımı, rüzgâr yükü ve yangın güvenliği incelenmeli.

Bir metreküp su yaklaşık bir ton ağırlık oluşturduğu için çatının boş olması, büyük su deposuna uygun olduğu anlamına gelmez.

Kurulum için gereken kat malikleri kararı dışında belediye, elektrik dağıtım şirketi veya başka bir kurum nezdinde proje ve izin işlemleri bulunabilir. Sistem ortak çatıyı kullandığı için bakım, gelir, elektrik bağlantısı ve olası zararların sorumluluğu da kararda açıklanmalıdır.

ASANSÖR KULLANIMINA SINIR GETİRİLEBİLİR Mİ?

Asansörün kullanım güvenliği için yük sınırı, taşıma sırasında koruyucu kaplama, çocukların tek başına kullanımı ve bakım saatleri düzenlenebilir.

Ancak aidat tasarrufu amacıyla asansörün belirli katlara hizmet vermemesi veya engelli ve yaşlı sakinlerin erişimini zorlaştıracak biçimde kapatılması doğru bir yöntem değil.

Engellilerin yapılı çevreyi güvenli ve bağımsız biçimde kullanabilmesi için erişilebilirlik standartlarına uyulması gerekiyor.

Taşınma sırasında asansör kullanımı saatle sınırlandırılabilir; olası hasar için depozito veya sorumluluk yöntemi kurul kararıyla belirlenebilir.

EVCİL HAYVANLAR ORTAK ALANLARI KULLANABİLİR Mİ?

Evcil hayvanlarla ilgili kurallarda yönetim planı, hayvanların korunmasına ilişkin mevzuat ve diğer sakinlerin hakları birlikte değerlendirilmeli.

Yönetim şu konuları düzenleyebilir:

Tasmanın kullanılması
Dışkının sahibi tarafından temizlenmesi
Havuz ve çocuk oyun alanlarına giriş
Asansör kullanımında güvenlik
Saldırganlık riski bulunan hayvanlara ilişkin önlem
Ortak alanda sahipsiz bırakmama
Gürültü ve kokuya karşı tedbir

Daireye ulaşmak için zorunlu olan giriş, koridor ve asansörlerden geçişi tümüyle ortadan kaldıran bir uygulamanın hukuki dayanağı ayrıca incelenmeli. Somut uyuşmazlıkta yönetim planı ve hayvanın oluşturduğu gerçek risk belirleyici olabilir.

ORTAK ALANA GÜVENLİK KAMERASI KONULABİLİR Mİ?

Apartman ve sitelerde güvenlik amacıyla kamera kurulması mümkün. Ancak görüntü kaydı kişisel veri işleme faaliyeti olduğu için Kat Mülkiyeti Kanunu ile Kişisel Verilerin Korunması Kanunu birlikte uygulanmalı.

Kişisel Verileri Koruma Kurumunun Temmuz 2026 tarihli duyurusuna göre kameralar, apartman sakinlerinin makul mahremiyet beklentisini ihlal etmeyecek yerlere konulmalı. Daire kapısı açıldığında evin içini gören veya merdiven boşluklarını gereksiz biçimde sürekli izleyen kamera açıları kullanılmamalı.

Kurumun belirlediği temel ilkeler şöyle:

Kamera amacı açık olmalı.
Görüntü alanı gerekli ölçüyle sınırlanmalı.
Ses kaydı ve yüz tanıma gibi özelliklerden kaçınılmalı.
Gereksiz alanlar maskelenmeli.
Kayıtlar makul süre tutulmalı.
Görüntülere yalnızca yetkili kişiler erişmeli.
Kamera bulunduğu konusunda aydınlatma yapılmalı.
Kayıtların güvenliği sağlanmalı.

Asansör gibi dar ve kaçınılması zor alanlarda kamera kullanımının gerekçesi ayrıca açıklanmalı.

BİR DAİRE SAHİBİ KENDİ KAMERASINI TAKABİLİR Mİ?

Bir kişinin daire kapısına taktığı kameranın yalnızca kendi kapısını değil koridoru, komşu kapısını veya ortak geçişi sürekli kaydetmesi kişisel veri ve özel hayat tartışması oluşturabilir.

Kamera sistemi ortak alana fiziksel olarak müdahale ediyor veya ortak alanı sürekli izliyorsa bireysel karar yeterli olmayabilir. Görüş açısı, kayıt özelliği, kullanım amacı ve görüntüye erişen kişiler değerlendirilmelidir.

Kişisel Verileri Koruma Kurulu daha önce komşu tarafından apartman içine yerleştirilen ve ortak alanları kaydeden kameralarla ilgili şikâyetleri incelemiştir.

APARTMAN PANOSUNA BORÇLU LİSTESİ ASILABİLİR Mİ?

Ortak duyuru panoları yönetim kararları, bakım tarihleri ve genel bilgilendirmeler için kullanılabilir. Ancak malik ve kiracılara ait kişisel bilgilerin herkes tarafından görülebilecek şekilde yayımlanması veri koruma sorunu oluşturabilir.

Kişisel Verileri Koruma Kurulu, 18 Şubat 2026 tarihli ilke kararında apartman ve site sakinlerine ait borç bilgilerinin ortak yerlere asılmasını ayrıca ele aldı. Borç bilgileri, kimliği belirli veya belirlenebilir kişiyle ilişkilendirilebildiğinde kişisel veri niteliği taşıyor.

Aidat borcu bulunan kişilere bildirim yapılırken herkesin görebildiği giriş panosu yerine kişiye özel mesaj, kapalı zarf, yönetim sistemi veya mevzuata uygun başka bir yöntem kullanılmalı.

RAMPA VE ERİŞİLEBİLİRLİK DÜZENLEMESİ NASIL YAPILIR?

Engelli bir sakinin ortak alanlarda rampa, platform veya başka bir erişilebilirlik düzenlemesine ihtiyaç duyması halinde talep kat malikleri kurulunda görüşülmeli.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre engellinin yaşamı açısından zorunlu proje değişikliği, talebin ardından en geç üç ay içinde yapılacak toplantıda ele alınıyor. Çoğunluk sağlanamaması halinde bina güvenliğini tehlikeye sokmadığını gösteren rapor ve onaylı proje süreciyle düzenlemenin yapılabilmesine ilişkin özel hükümler bulunuyor.

Apartman girişindeki saksı, araç, bisiklet veya dekorasyonun rampayı kapatması da ortak alan kullanım sorunu olarak değerlendirilmelidir.

ORTAK ALANLARDA GÜRÜLTÜ NASIL DÜZENLENİR?

Apartman bahçesi, havuz, spor salonu, toplantı odası ve otopark gibi alanların kullanım saatleri gürültü etkisine göre belirlenebilir.

Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik; yapı içindeki komşuluk gürültülerini, darbe seslerini, mekanik sistemleri ve servis ekipmanlarından kaynaklanan titreşimleri de kapsıyor.

Apartman yönetimi şu uygulamaları değerlendirebilir:

Gece sosyal alan kullanımının sınırlandırılması
Top ve spor alanlarının konutlardan uzaklaştırılması
Hidrofor ve havuz pompalarında titreşim önlemi
Taşınma ve tadilat saatlerinin belirlenmesi
Bahçe etkinliklerinde ses sistemi kısıtlaması
Kapı ve bariyerlerin sessiz çalışmasının sağlanması

Antalya Büyükşehir Belediyesi, beldede huzur ve düzeni sağlamaya yönelik belediye emir ve yasaklarının uygulanmasında zabıtanın görevli olduğunu belirtiyor. Gürültünün kaynağına ve niteliğine göre apartman yönetimi, ilçe belediyesi, zabıta veya polis üzerinden başvuru yapılabilir.

ORTAK ALAN KURALLARI KİRACILARA DA UYGULANIR MI?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki birbirini rahatsız etmeme, başkalarının hakkını ihlal etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülükleri yalnızca maliklerle sınırlı değil.

Bu yükümlülükler kiracılar, oturma hakkı sahipleri ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan diğer kişiler için de geçerli.

Ev sahibi, kiracısına yönetim planını ve ortak alan kurallarını teslim etmeli. Yönetim de yeni taşınan kişilere yalnızca sözlü uyarı yapmak yerine kuralları yazılı ve erişilebilir biçimde sunmalı.

MİSAFİRLER ORTAK ALANLARI KULLANABİLİR Mİ?

Misafirlerin havuz, spor salonu, otopark veya bahçeden yararlanıp yararlanamayacağı yönetim planı ve geçerli kurul kararlarıyla belirlenebilir.

Kapasite ve güvenlik gerekçesiyle şu sınırlamalar getirilebilir:

Daire başına misafir sayısı
Misafir araçları için park bölümü
Havuzda kayıt veya bileklik sistemi
Sosyal alanlarda ön rezervasyon
Ev sahibinin misafire eşlik etmesi
Yoğun günlerde kullanım süresi

Kurallar bütün sakinlere eşit uygulanmalı ve yönetici tarafından kişisel ilişkilere göre değiştirilmemeli.

ORTAK ALANA HASAR VERİLİRSE KİM ÖDER?

Bir malik, kiracı, misafir veya hizmet sağlayıcı ortak alana kusuruyla zarar verirse onarım maliyetinin sorumlu kişiden talep edilmesi gündeme gelebilir.

Hasarın belirlenmesi için şu kayıtlar tutulabilir:

Fotoğraf ve video
Olay tarihi ve saati
Tanık bilgileri
Teknik servis raporu
Onarım teklifleri
Fatura
Kamera kaydı
Yönetim tutanağı

Kamera görüntülerinin yalnızca olayla ilgili kısmı yetkili kişiler tarafından incelenmeli ve gereksiz biçimde apartman grubunda paylaşılmamalı.

KURALLARA UYMAYANLARA PARA CEZASI VERİLEBİLİR Mİ?

Apartman yönetimi, kanuni dayanağı veya geçerli bir sözleşme hükmü bulunmadan kendi başına idari para cezası kesen bir kamu makamı değil.

Kurallara aykırılık halinde uygulanacak yöntemler şunlar olabilir:

Yazılı uyarı
Hasarın giderilmesinin istenmesi
Kurul gündemine alınması
Yönetim planındaki geçerli hükümlerin uygulanması
Zararın sorumludan tahsil edilmesi
Hâkimin müdahalesinin istenmesi
Gerekli durumda belediye veya kolluğa bildirim

Yönetim planında cezai şart bulunduğu ileri sürülüyorsa hükmün geçerliliği ve somut olaya uygulanıp uygulanamayacağı hukuken değerlendirilmelidir.

YÖNETİM KARARINA NASIL İTİRAZ EDİLİR?

Kat malikleri kurulunun kanuna, yönetim planına veya usule aykırı olduğu düşünülen kararları için ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvuru yapılabilir.

Toplantıya katılarak karşı oy kullanan malik, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak hükümsüzlük iddialarında süre değerlendirmesi farklıdır.

Başvuru öncesinde şu belgeler saklanmalı:

Toplantı çağrısı
Hazirun listesi
Karar tutanağı
Karşı oy yazısı
Yönetim planı
Tapu ve proje belgeleri
Yönetimle yapılan yazışmalar
Fotoğraflar
Teknik raporlar

SORUN ÖNCE YÖNETİME YAZILI OLARAK BİLDİRİLMELİ

Ortak alanla ilgili sorun ortaya çıktığında ilk olarak yönetime yazılı başvuru yapılması uyuşmazlığın kayda alınmasını sağlar.

Başvuruda şu bilgiler bulunabilir:

Sorunun yaşandığı ortak alan
Olayın tarihi ve saati
Kullanım hakkının nasıl engellendiği
Varsa güvenlik veya erişilebilirlik riski
İstenen çözüm
Fotoğraf ve belgeler
Yanıt için makul süre

Yönetim sorunu çözemiyorsa konu kat malikleri kurulu gündemine alınabilir. Acil yangın, elektrik, su veya yapı güvenliği riski bulunması halinde olağan toplantının beklenmemesi gerekir.

ORTAK ALAN YÖNERGESİ İÇİN ÖRNEK BAŞLIKLAR

Apartman veya site yönetimi ortak alan yönergesini şu başlıklarla hazırlayabilir:

Giriş ve koridorlar: Eşya bırakılamaz, kaçış yolları açık tutulur.

Otopark: Park yerleri, misafir araçları ve elektrikli araç şarjı belirlenir.

Bahçe: Kullanım saatleri, etkinlik, mangal, evcil hayvan ve temizlik kuralları açıklanır.

Havuz: Saat, misafir, hijyen ve çocuk güvenliği düzenlenir.

Çatı ve teras: Erişim yetkisi, tesis kurulumu ve bakım koşulları belirlenir.

Bisiklet ve bebek arabaları: Güvenli depolama alanı ayrılır.

Güvenlik kameraları: Amaç, kayıt süresi ve erişim yetkisi açıklanır.

Gürültü: Tadilat, taşınma ve sosyal alan saatleri yazılır.

Erişilebilirlik: Rampalar, engelli park yerleri ve geçiş güzergâhları korunur.

İtiraz süreci: Sakinlerin yönetime nasıl başvuracağı belirtilir.

ANTALYA’DA APARTMANLARDA ORTAK ALAN KULLANIMI NASIL DÜZENLENİR?

Antalya’da apartmanların ortak alan kullanımı öncelikle tapu kayıtları, onaylı proje ve yönetim planına göre belirlenmeli. Ardından ihtiyaç duyulan günlük kullanım kuralları kat malikleri kurulunda görüşülerek karar defterine yazılmalı.

Kurallar hazırlanırken şu temel ilkeler korunmalı:

Ortak kullanım hakkı keyfî biçimde kaldırılamaz.
Bir alana özel kullanım hakkı yönetici tarafından tek başına verilemez.
Kaçış yolları ve erişilebilir güzergâhlar kapatılamaz.
Kurallar malik, kiracı ve misafirlere eşit uygulanmalıdır.
Kalıcı tesisler için gerekli karar ve proje süreçleri tamamlanmalıdır.
Kamera ve duyuru panolarında kişisel veriler korunmalıdır.
Gürültü, temizlik ve güvenlik birlikte değerlendirilmelidir.
Engelli, yaşlı ve çocukların kullanım ihtiyaçları gözetilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alanları kullanan kişilere birbirini rahatsız etmeme, başkalarının haklarını ihlal etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü getiriyor. Ortak yaşam kurallarının amacı da belirli kişilere yasak koymak değil, bütün sakinlerin ortak alanlardan güvenli ve dengeli biçimde yararlanmasını sağlamak olmalıdır.