Antalya’da site giderlerinin bütçe, banka hesabı, faturalar ve denetçi raporuyla nasıl kontrol edileceği bu haberde yer alıyor.
Antalya’da site yönetimi giderlerinin denetlenmesi, yalnızca yıl sonunda açıklanan toplam gelir ve gider tablosuna bakılarak yapılmamalı. Aidatlardan toplanan para, banka hareketleri, faturalar, personel ödemeleri, hizmet sözleşmeleri, sayaç tüketimleri ve kat malikleri kurulu kararları birbiriyle karşılaştırılmalı.
Havuz, güvenlik, peyzaj, asansör, hidrofor ve ortak alanları bulunan sitelerde çok sayıda düzenli harcama yapılıyor. Bu giderlerin yüksek olması tek başına usulsüzlük bulunduğunu göstermiyor. Denetimin amacı, ödemenin gerçek bir hizmete dayanıp dayanmadığını, doğru tutarda yapılıp yapılmadığını ve harcama yetkisinin kurul kararına uygun kullanılıp kullanılmadığını belirlemek olmalı.
DENETİM İLK OLARAK YÖNETİM PLANINDAN BAŞLAMALI
Site giderleri incelenmeden önce tapuda kayıtlı yönetim planı okunmalı. Yönetim planı; sitenin nasıl yönetileceğini, ortak giderlerin hangi ölçüte göre paylaştırılacağını, yönetici ve denetçinin yetkilerini, toplantı dönemlerini ve ortak alanların kullanım kurallarını düzenliyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliği taşıyor. Yönetim planında hüküm bulunmayan konular ise kanun ve genel hükümler çerçevesinde değerlendiriliyor.
Denetim sırasında şu belgeler birlikte ele alınmalı:
Yönetim planı
Kat malikleri kurulu kararları
Yıllık işletme projesi
Aidat ve avans çizelgesi
Yönetici veya yönetim şirketi sözleşmesi
Denetçi ya da denetim kurulu raporları
Banka hesap hareketleri
Gelir ve gider belgeleri
Yönetim planındaki gider paylaşım yöntemiyle fiilen uygulanan aidat dağılımı farklıysa bu farkın hangi kurul kararına veya mevzuat hükmüne dayandığı araştırılmalı.
KAT MALİKLERİ YÖNETİMİ DENETLEYEBİLİR Mİ?
Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin çalışmalarının kat malikleri kurulu tarafından sürekli denetlenmesini öngörüyor. Haklı bir nedenin ortaya çıkması halinde yönetici görev süresi beklenmeden değiştirilebiliyor.
Yönetim planında hesap denetimi için özel bir dönem belirlenmemişse denetimin üç ayda bir yapılması gerekiyor. Şüpheli bir ödeme, açıklanamayan para çıkışı veya başka haklı bir neden bulunması halinde hesaplar ayrıca incelenebiliyor.
Bu nedenle site yönetiminin yalnızca yıllık genel kuruldan önce incelenmesi yeterli görülmemeli. Büyük bütçeli sitelerde üç aylık ara raporlar hazırlanması, sorunların yıl sonuna kalmadan belirlenmesini sağlayabilir.
DENETÇİ NASIL SEÇİLİR?
Kat malikleri kurulu, denetim görevini maliklerin arasından seçilecek bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Seçimin kat maliki sayısı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılması öngörülüyor.
Yönetim planında farklı bir raporlama zamanı bulunmuyorsa denetçi veya denetim kurulunun her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna rapor sunması gerekiyor. Denetim sonucunun ve sitenin yönetim biçimine ilişkin değerlendirmelerin yazılı olarak hazırlanması gerekiyor.
Denetçi seçilirken şu özellikler değerlendirilebilir:
Banka ve fatura kayıtlarını karşılaştırabilmesi
Site yönetimiyle ticari ilişkisinin bulunmaması
Düzenli rapor hazırlayabilmesi
Personel ve hizmet sözleşmelerini inceleyebilmesi
Kat maliklerine anlaşılır bilgi sunabilmesi
Belgelerin gizliliğini koruyabilmesi
Yönetimden bağımsız hareket edebilmesi
Denetçinin yöneticiyle aynı ticari faaliyette bulunması veya hizmet sağlayıcılarla yakın mali ilişkisinin olması denetimin güvenilirliğini zedeleyebilir.
DIŞARIDAN MALİ MÜŞAVİR DENETİM YAPABİLİR Mİ?
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki resmî denetçi veya denetim kurulu, kat malikleri arasından seçiliyor. Bununla birlikte büyük bütçeli sitelerde denetçiye yardımcı olmak amacıyla serbest muhasebeci mali müşavir, avukat, mühendis veya başka bir uzmandan teknik hizmet alınabilir.
Dışarıdan alınan uzmanlık hizmeti şu konuları kapsayabilir:
Banka kayıtlarının muhasebe kayıtlarıyla karşılaştırılması
Personel bordrolarının incelenmesi
Vergi ve sosyal güvenlik yükümlülüklerinin kontrolü
Hizmet sözleşmelerinin hukuki değerlendirmesi
Enerji ve su tüketimlerinin teknik analizi
Bakım ve onarım işlerinin yerinde kontrolü
Büyük yatırım harcamalarının hakediş incelemesi
Dışarıdan rapor alınması, kat malikleri kurulunun ve seçilmiş denetçinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Uzman incelemesinin kapsamı, ücreti ve raporun kime sunulacağı kurul kararında açıklanmalı.
YÖNETİCİ HANGİ BELGELERİ SAKLAMAK ZORUNDA?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 36’ncı maddesi uyarınca yönetici; kat malikleri kurulu kararlarını, protokolleri, ihtar ve tebligat bilgilerini ve bütün giderleri tarih sırasıyla ilgili deftere kaydetmekle yükümlü.
Gider belgeleri ve diğer yönetim evrakının dosyada saklanması, defterin ise her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde noterde kapattırılması gerekiyor.
Denetimde bulunması gereken temel belgeler şöyle:
Faturalar
Perakende satış fişleri
Serbest meslek makbuzları
Banka dekontları
Personel bordroları
Sosyal güvenlik ödeme belgeleri
Vergi tahakkuk ve ödeme kayıtları
Hizmet ve bakım sözleşmeleri
Teklif dosyaları
Sigorta poliçeleri
Sayaç faturaları
Demirbaş alım belgeleri
Dava ve icra giderleri
Kurul karar tutanakları
Kasa ve banka çizelgeleri
“Belgesi kayboldu”, “elden ödeme yapıldı” veya “firma fatura kesmedi” açıklamaları düzenli yönetim açısından yeterli kabul edilmemeli. Belgesiz ödeme, hizmetin gerçekten alınıp alınmadığının ve tutarın doğru olup olmadığının denetlenmesini zorlaştırır.
YÖNETİCİ NE ZAMAN HESAP VERMEK ZORUNDA?
Yönetici, yönetim planında belirtilen zamanlarda kat malikleri kuruluna gelir ve gider hesabı vermekle yükümlü. Yönetim planında özel bir dönem bulunmuyorsa hesap verme işleminin her takvim yılının ilk ayında yapılması gerekiyor.
Kat maliklerinin yarısının istemesi halinde arsa payları dikkate alınmaksızın yönetim planındaki olağan zamanın dışında da hesabın gösterilmesi talep edilebiliyor.
Sunulacak hesap yalnızca toplam gelir ve toplam giderden oluşmamalı. En azından şu bilgiler açıklanmalı:
Dönem başındaki banka ve kasa bakiyesi
Toplanan aidatlar
Ek avanslar
Gecikme tazminatları
Diğer gelirler
Giderlerin kalemlere göre dağılımı
Borçlu bağımsız bölümler
Ödenmemiş faturalar
Devreden borçlar
Yedek fonlar
Dönem sonu banka ve kasa bakiyesi
Tablonun matematiksel olarak dengeli olması tek başına yeterli değil. Her giderin belgesi ve yetkisi de kontrol edilmeli.
İŞLETME PROJESİ NEDİR?
İşletme projesi, sitenin bir yıllık tahmini gelir ve gider bütçesini gösteriyor. Projede yıllık gider tahmini, her bağımsız bölüme düşecek pay ve giderleri karşılamak üzere toplanacak avansların yer alması gerekiyor.
İyi hazırlanmış bir işletme projesinde şu kalemler ayrı gösterilmeli:
Personel ücretleri ve yan giderleri
Güvenlik hizmeti
Temizlik hizmeti
Elektrik gideri
Su ve atık su gideri
Asansör bakımı
Havuz işletmesi
Peyzaj ve sulama
Sigorta
Yönetim ücreti
Muhasebe ve hukuk giderleri
Küçük bakım ve onarımlar
Planlanan yatırımlar
Beklenmeyen gider karşılığı
“Hizmet giderleri” veya “genel giderler” gibi geniş başlıklarla yüksek tutarların birleştirilmesi denetimi zorlaştırır. Her ana hizmetin ayrı bütçelenmesi ve gerçekleşen harcamayla karşılaştırılması gerekir.
2026 DÜZENLEMESİ AİDAT DENETİMİNİ NASIL ETKİLEDİ?
22 Mayıs 2026’da yayımlanan düzenlemeyle site ve apartman aidatlarının belirlenmesinde kat malikleri kurulunun yetkisi güçlendirildi.
Yönetici; çalışan ücretleri, sigorta primleri, elektrik, su, yakıt ve benzeri zorunlu giderler için önceki işletme projesi üzerinden en fazla yeniden değerleme oranı kadar artış içeren geçici işletme projesi hazırlayabiliyor. Bu oranın üzerinde bütçe gerekiyorsa tutarın kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanması gerekiyor.
Bu düzenleme denetimde şu soruları önemli hale getiriyor:
Artış yönetici tarafından mı, kurul tarafından mı yapıldı?
Geçici işletme projesi süresinde kurulun önüne getirildi mi?
Yüksek artışın gerekçesi belgelerle açıklandı mı?
Yeni harcama kalemleri için kurul kararı alındı mı?
Toplantı ve karar yeter sayıları sağlandı mı?
Karar tutanağı bütün maliklere bildirildi mi?
Aidatın yüksek olması tek başına hukuka aykırılık göstermiyor. Artışın hangi yetkiyle yapıldığı ve gerçek giderlere dayanıp dayanmadığı birlikte incelenmeli.
BANKA HESABI NASIL DENETLENİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu, toplanan para ve avanslar için yöneticinin sıfatı belirtilerek banka hesabı açılmasını öngörüyor.
Denetim sırasında banka hesabı şu şekilde kontrol edilebilir:
Dönem başı bakiyesi kaydedilir.
Aidat tahsilatları bağımsız bölüm listesiyle karşılaştırılır.
Her para çıkışı gider belgesiyle eşleştirilir.
Nakit çekimlerin amacı araştırılır.
Yönetici veya çalışanlara yapılan transferler incelenir.
Açıklamasız havaleler belirlenir.
Vadeli hesap ve faiz gelirleri kontrol edilir.
Dönem sonu bakiyesi muhasebe tablosuyla karşılaştırılır.
Site gelirlerinin yöneticinin kişisel harcamalarında kullandığı normal banka hesabıyla karıştırılmaması gerekiyor. Banka hesabının yalnızca site işlemleri için kullanılması, para hareketlerinin izlenmesini kolaylaştırır.
NAKİT ÖDEMELER NEDEN RİSKLİ?
Elden aidat toplamak veya hizmet bedellerini sürekli nakit ödemek, denetimde belge zincirinin kopmasına neden olabilir.
Nakit işlemlerde şu riskler ortaya çıkabilir:
Aidatın kayda geçirilmemesi
Aynı ödeme için iki kez tahsilat yapılması
Belgesiz gider gösterilmesi
Hizmet alınmadan ödeme yapılması
Kasa bakiyesinin doğrulanamaması
Paranın kişisel hesaplarla karışması
Ödeme tarihinin değiştirilebilmesi
Zorunlu küçük kasa harcamaları için bir limit belirlenebilir. Kasa çıkışlarının tarih, amaç, belge numarası ve teslim alan kişi bilgisiyle kayıt altına alınması gerekir. Yüksek tutarlı ödemelerin banka üzerinden yapılması denetimi güçlendirir.
GELİRLER NASIL KONTROL EDİLİR?
Denetimin yalnızca giderlere odaklanması yeterli değil. Toplanması gereken aidatlarla gerçekten tahsil edilen tutarlar da karşılaştırılmalı.
Gelir denetiminde şu yöntem uygulanabilir:
Her bağımsız bölümün aylık borcu belirlenir.
Toplam tahakkuk hesaplanır.
Banka tahsilatları malik bazında eşleştirilir.
Gecikmiş borçlar ayrı gösterilir.
Gecikme tazminatları kontrol edilir.
Ortak alan kira gelirleri incelenir.
Reklam, baz istasyonu veya otopark gelirleri kaydedilir.
Faiz ve diğer banka gelirleri hesaba eklenir.
Örneğin 200 bağımsız bölümlü bir sitede aylık 2 bin TL aidat belirlenmişse aylık tahakkuk 400 bin TL olur. Bankaya 350 bin TL girmişse aradaki 50 bin TL’nin borçlu dairelerden mi, indirimden mi veya kayıt hatasından mı kaynaklandığı açıklanmalıdır.
Tahsil edilemeyen aidatlar normal gider gibi diğer maliklere sessizce dağıtılmamalı. Borç tutarı, yürütülen takip ve tahsilat beklentisi raporda ayrı gösterilmeli.
FATURA İLE BANKA ÖDEMESİ NASIL EŞLEŞTİRİLİR?
Her banka çıkışı için şu dört soruya yanıt aranmalı:
Ödeme kime yapıldı?
Hangi hizmet veya ürün için yapıldı?
Bu harcamaya kim karar verdi?
Ödenen tutar belgeyle aynı mı?
Faturada 25 bin TL görünen bir hizmet için banka hesabından 35 bin TL çıktıysa aradaki fark açıklanmalı. Fatura tarihi, ödeme tarihi, sözleşme tutarı ve teslim edilen hizmet karşılaştırılmalı.
Bir iş taksitli ödenmişse bütün ödemelerin toplamı sözleşmedeki tutarı aşmamalı. Avans verilmişse iş tamamlandıktan sonra avansın mahsup edildiği kontrol edilmeli.
ÜÇ TEKLİF ALINMASI ZORUNLU MU?
Kat Mülkiyeti Kanunu, her harcama için mutlaka üç teklif alınmasını genel bir kural olarak açıkça düzenlemiyor. Buna karşılık yönetim planında veya kurul kararında teklif toplama zorunluluğu getirilebilir.
Yüksek tutarlı işlerde karşılaştırmalı teklif alınması, piyasa fiyatının ve hizmet kapsamının görülmesini sağlar.
Teklifler şu yönlerden karşılaştırılmalı:
Vergiler dahil toplam fiyat
Malzemenin markası ve teknik özelliği
İşçilik kapsamı
Garanti süresi
Bakım dahil olup olmadığı
Ödeme planı
İşin bitiş tarihi
Ek ücret koşulları
Referanslar
Cezai şartlar
Yalnızca en düşük teklif seçilmemeli. Düşük fiyatlı teklifte daha az personel, düşük kaliteli malzeme veya çok sayıda kapsam dışı işlem bulunabilir.
AYNI FİRMADAN SÜREKLİ HİZMET ALINMASI DENETLENMELİ
Temizlik, güvenlik, peyzaj, asansör ve havuz hizmetlerinin yıllarca aynı firmadan alınması tek başına usulsüzlük değil. Ancak sözleşmenin piyasa koşullarına göre yenilenip yenilenmediği kontrol edilmeli.
Şu durumlar açıklama gerektirebilir:
Teklif alınmadan sözleşmenin sürekli uzatılması
Yöneticiyle bağlantılı firmadan hizmet alınması
Hizmet kapsamı değişmeden yüksek fiyat artışı yapılması
Sözleşmede bulunmayan ek faturalar düzenlenmesi
Hizmet verilmediği günler için tam ödeme yapılması
Firma çalışanı sayısının sözleşmeden düşük olması
Malzeme giderinin iki ayrı kalemde tahsil edilmesi
Yönetici, denetçi veya kurul üyesiyle hizmet sağlayıcı arasında ticari ya da yakınlık ilişkisi bulunuyorsa bu durum kat maliklerine açıklanmalı ve karar süreci şeffaf yürütülmeli.
PERSONEL GİDERLERİ NASIL İNCELENİR?
Güvenlik, temizlik, bahçe ve teknik personel bulunan sitelerde en büyük bütçe kalemlerinden biri çalışan giderleri olabilir.
Personel denetiminde şu belgeler incelenmeli:
İş sözleşmeleri
Aylık bordrolar
Banka ücret ödemeleri
Sosyal güvenlik bildirgeleri
Prim ödeme belgeleri
Fazla çalışma kayıtları
Yıllık izinler
Kıdem ve izin karşılıkları
Yemek ve yol ödemeleri
İş sağlığı ve güvenliği giderleri
Hizmet dışarıdan bir firmadan alınıyorsa sözleşmede belirtilen personel sayısıyla sahada fiilen çalışan kişi sayısı karşılaştırılmalı. Dört güvenlik görevlisi üzerinden fatura kesilirken üç kişinin çalıştırılması halinde hizmet eksik sunulmuş olabilir.
ORTAK ELEKTRİK VE SU FATURALARI NASIL DENETLENİR?
Elektrik ve su giderleri yalnızca TL üzerinden karşılaştırılmamalı. Tarife değişiklikleri nedeniyle aynı tüketim farklı tutarda faturaya dönüşebilir.
Her ay şu veriler kaydedilmeli:
Elektrik tüketimi kilovatsaat olarak
Su tüketimi metreküp olarak
Fatura tutarı
Sayaç okuma dönemi
Havuzun açık olduğu günler
Sulama süreleri
Doluluk oranı
Arıza ve kaçaklar
Önceki yılın aynı ayındaki tüketim
Elektrik faturası yüzde 30 arttığında tüketimin de yüzde 30 artıp artmadığı kontrol edilmeli. Tüketim sabitken fatura artmışsa tarife etkisi, tüketim yükselmişse teknik veya kullanım kaynaklı neden araştırılmalı.
Bahçe, havuz ve bina temizliği aynı su sayacına bağlıysa alt sayaç kullanılması hangi bölümün ne kadar su tükettiğini gösterebilir.
HAVUZ GİDERLERİ NASIL KONTROL EDİLİR?
Antalya’daki havuzlu sitelerde yaz döneminde su, elektrik, kimyasal ve personel giderleri artabiliyor.
Havuz denetiminde şu belgeler karşılaştırılabilir:
Bakım sözleşmesi
Pompa çalışma programı
Kimyasal alım faturaları
Su analiz sonuçları
Filtre bakım kayıtları
Havuz görevlisi çalışma çizelgesi
Su ve elektrik tüketimi
Onarım faturaları
Sezon açılış ve kapanış giderleri
Satın alınan kimyasal miktarı, havuz hacmi ve kullanım dönemiyle uyumlu olmalı. Her ay aynı miktarda kimyasal faturası bulunmasına rağmen havuzun kapalı olduğu bir dönem varsa açıklama istenmeli.
PEYZAJ VE SULAMA GİDERLERİ NASIL DENETLENİR?
Peyzaj firmasıyla yapılan sözleşmede yalnızca “bahçe bakımı” ifadesinin bulunması yeterli değil.
Sözleşmede şu işler ayrı ayrı belirtilmeli:
Çalışacak personel sayısı
Çim biçme sıklığı
Budama işleri
Gübreleme
Bitki yenileme
Sulama hattı bakımı
Zirai mücadele
Yeşil atıkların taşınması
Kullanılacak malzemeler
Sulama programı
Yeni fidan ve mevsimlik bitki alımlarında adet, tür, birim fiyat ve dikim yeri kayıt altına alınmalı. Faturası bulunan bitkilerin gerçekten bahçeye dikilip dikilmediği yerinde kontrol edilebilir.
ASANSÖR GİDERLERİNDE NELERE BAKILMALI?
Asansör faturalarında rutin bakım ile parça değişimi birbirinden ayrılmalı.
Denetimde şu sorular sorulabilir:
Aylık bakım sözleşmesine hangi işler dahil?
Değiştirilen parça sözleşme dışında mı?
Parça gerçekten değiştirildi mi?
Eski parça yönetime teslim edildi mi?
Birden fazla teklif alındı mı?
Yıllık kontrol raporundaki eksiklik giderildi mi?
Aynı arıza için kısa sürede tekrar ödeme yapıldı mı?
Bakım firmasının önerdiği her parça değişiminin zorunlu olduğu kabul edilmemeli. Yüksek maliyetli işlemlerde ikinci teknik görüş alınabilir. Ancak can ve mal güvenliğiyle ilgili zorunlu işlemler yalnızca maliyet nedeniyle ertelenmemeli.
YATIRIM GİDERLERİ İŞLETME GİDERLERİNDEN AYRILMALI
Aylık temizlik, elektrik ve personel giderleriyle çatı, dış cephe, asansör yenileme veya güneş enerjisi sistemi gibi yatırımlar aynı başlıkta gösterilmemeli.
Büyük yatırımlar için ayrı bir dosyada şu belgeler bulunmalı:
Kat malikleri kurulu kararı
Teknik proje veya ihtiyaç raporu
Teklifler
Sözleşme
Ödeme planı
Avans belgeleri
İş ilerleme raporları
Teslim tutanağı
Garanti belgesi
Faturalar
Varsa ruhsat ve izinler
İş tamamlanmadan yükleniciye bedelin tamamının ödenmesi risk oluşturabilir. Büyük işlerde ödeme, sözleşmede belirlenen aşamalara ve fiilen tamamlanan işe göre yapılabilir.
YÖNETİM ÜCRETİ NASIL KONTROL EDİLİR?
Profesyonel yönetim şirketinin veya yöneticinin aldığı ücret, diğer giderlerden ayrı gösterilmeli.
Sözleşmede şu konular açık olmalı:
Aylık yönetim bedeli
Muhasebe hizmeti dahil mi?
Hukuki takip ayrıca ücretli mi?
Toplantı ve raporlama hizmetleri dahil mi?
Personel yönetimi için ek ücret var mı?
Satın almalardan komisyon alınıyor mu?
Sözleşme yenileme oranı ne?
Fesih halinde ödeme nasıl yapılacak?
Yönetim şirketinin hizmet sağlayıcılardan ayrıca komisyon veya yönlendirme bedeli alıp almadığı açıklanmalı. Site tarafından ödenen faturaya gizli komisyon eklenmesi maliyetin şeffaflığını bozar.
BORÇLU DAİRELER DENETİM RAPORUNDA YER ALMALI MI?
Toplam aidat borcu, gecikme süresi ve yürütülen tahsilat işlemleri denetim raporunda gösterilmeli. Ancak rapor yayımlanırken kişisel verilerin korunmasına dikkat edilmeli.
Borçlu bağımsız bölümler nedeniyle ortaya çıkan nakit açığı şu biçimde açıklanabilir:
Toplam tahakkuk
Toplam tahsilat
Vadesi geçmiş alacak
Hukuki takibe geçen alacak
Tahsil edilemeyen eski borç
Beklenen tahsilat tarihi
Yönetimin bazı maliklerin borçlarını uzun süre takip etmemesi, ödemelerini düzenli yapan maliklerin daha yüksek avanslarla karşılaşmasına yol açabilir.
DENETİM RAPORU NASIL HAZIRLANMALI?
Denetim raporu yalnızca “hesaplar incelendi, uygundur” cümlesinden oluşmamalı.
Raporda şu bölümler bulunabilir:
İncelenen dönem
İncelenen belgeler
Toplam gelir
Toplam gider
Banka ve kasa bakiyesi
Borç ve alacaklar
Bütçeden sapmalar
Belgesiz veya eksik belgeli giderler
Sözleşme eksiklikleri
Teknik bulgular
Yönetime yöneltilen sorular
Yönetimin verdiği yanıtlar
Düzeltilmesi gereken işlemler
Denetçinin görüşü
Her bulgunun belge numarası, tarih ve tutarla desteklenmesi raporun doğrulanabilir olmasını sağlar.
YÖNETİMİN İBRA EDİLMESİ NE ANLAMA GELİYOR?
Kat malikleri kurullarında yönetimin dönem faaliyetlerinin kabul edilmesi için ibra oylaması yapılabiliyor.
İbra kararı verilmeden önce şu belgelerin incelenmesi gerekir:
Kesin hesap
Denetçi raporu
Banka bakiyesi
Ödenmemiş borçlar
Devam eden davalar
Personel yükümlülükleri
Belgesiz harcamalar
Büyük yatırım dosyaları
Belgeler görülmeden yalnızca toplantıda sözlü sunuma dayanarak ibra kararı verilmesi sağlıklı bir denetim yöntemi değil. İbra kararının hukuki sonucu olayın özelliklerine göre değişebileceği için ciddi bir zarar veya usulsüzlük iddiasında uzman hukuki görüş alınmalı.
KİRACILAR GİDERLERİ DENETLEYEBİLİR Mİ?
Kat malikleri kurulundaki temel karar ve oy hakkı bağımsız bölüm malikine ait. Kat maliki oyunu yetkili bir vekil aracılığıyla kullanabiliyor. Bu nedenle kiracının toplantıda oy kullanabilmesi için malik tarafından yetkilendirilmesi gerekebilir.
Aidatı fiilen kiracı ödese bile büyük yatırım giderleri, mülkiyet sahibinin yükümlülükleri ve kurul kararları açısından ev sahibiyle iletişim kurulması önem taşıyor.
Kiracı şu bilgileri talep edebilir:
Kendisinden istenen aylık aidat tutarı
Aidatın hangi döneme ait olduğu
Günlük işletme giderlerinin içeriği
Ek ödemenin hangi amaçla istendiği
Ödemenin yönetim hesabına yapıldığını gösteren kayıt
Belge ve oy hakkına ilişkin uyuşmazlıklar kira sözleşmesi, vekâlet ve yönetim planına göre ayrıca değerlendirilmelidir.
BELGELER PAYLAŞILMIYORSA NE YAPILABİLİR?
Yönetim hesaplarıyla ilgili belgelere ulaşılamıyorsa ilk adım yazılı başvuru yapmak olabilir.
Başvuruda şu belgeler açık biçimde istenebilir:
İşletme projesi
Son gelir-gider raporu
Denetçi raporu
Banka hesabı özeti
Belirli faturalar
Hizmet sözleşmeleri
Kat malikleri kurulu kararları
Borç ve alacak toplamları
Talep belirsiz bırakılmamalı. “Bütün belgeleri gönderin” yerine incelenmek istenen dönem ve gider kalemleri belirtilmeli.
Önemli bir neden bulunması halinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılabiliyor. Toplantı çağrısında görüşülecek konunun açık biçimde belirtilmesi gerekiyor.
OLAĞANÜSTÜ TOPLANTIDA HANGİ KARARLAR ALINABİLİR?
Denetim sonucunda ciddi eksiklik görülürse kat malikleri kurulu şu kararları değerlendirebilir:
Eksik belgelerin belirli sürede sunulması
Bağımsız mali inceleme yaptırılması
Hatalı ödemenin geri alınması
Sözleşmenin yeniden görüşülmesi
Yeni tekliflerin toplanması
Banka ve ödeme yetkilerinin değiştirilmesi
Denetçinin yenilenmesi
Yöneticinin değiştirilmesi
Hukuki işlem başlatılması
Kararların toplantı gündeminde bulunması ve yönetim planıyla kanundaki toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanması gerekiyor.
MAHKEMEYE BAŞVURU YAPILABİLİR Mİ?
Kat malikleri kurulu kararlarına, yönetim işlemlerine veya kanuni yükümlülüklerin yerine getirilmemesine ilişkin uyuşmazlıklarda ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvuru gündeme gelebiliyor. Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim kaynaklı uyuşmazlıklarda hâkimin müdahalesini düzenliyor.
Dava veya başka bir hukuki işlem öncesinde şu belgeler saklanmalı:
Yazılı belge talebi
Yönetimin cevabı
Karar tutanakları
Banka ve ödeme kayıtları
Faturalar
Denetçi raporu
Toplantı çağrıları
İtiraz dilekçeleri
Zararın hesaplanmasına ilişkin belgeler
Kurul kararlarına itiraz süreleri ve başvuru yöntemi olayın niteliğine göre değişebileceği için gecikmeden hukuki değerlendirme yapılmalı.
HER YÜKSEK HARCAMA USULSÜZLÜK MÜ?
Bir giderin önceki yıldan yüksek olması, tek başına usulsüzlük kanıtı değil.
Fiyat artışı şu nedenlerden kaynaklanabilir:
Personel maliyetinin yükselmesi
Hizmet kapsamının genişlemesi
Eski ekipmanın değiştirilmesi
Acil onarım yapılması
Sitenin doluluk oranının artması
Elektrik veya su tüketiminin yükselmesi
Malzeme kalitesinin değiştirilmesi
Uzun süre ertelenen bakımın yapılması
Denetimde harcamanın yüksekliğinden önce gerçekliği, gerekliliği, yetkisi ve piyasa koşullarına uygunluğu incelenmeli.
USULSÜZLÜK ŞÜPHESİ OLUŞTURABİLECEK İŞARETLER NELER?
Şu durumlar daha ayrıntılı inceleme gerektirebilir:
Belgesiz para çıkışı
Açıklamasız nakit çekimi
Yönetici hesabına kişisel transfer
Aynı faturanın iki kez ödenmesi
Gerçekte çalışmayan personel için ödeme
Sözleşmeden az personelle hizmet verilmesi
Piyasa fiyatından belirgin ölçüde yüksek alım
Kurul kararı olmadan büyük yatırım yapılması
Yöneticiyle bağlantılı firmadan gizli alım
Banka bakiyesiyle raporun uyuşmaması
Tahsil edilen aidatın kayıtlarda görünmemesi
Sahada bulunmayan malzeme için fatura düzenlenmesi
Hizmet alınmadan sözleşme bedelinin ödenmesi
Bu işaretlerden birinin bulunması doğrudan suç işlendiği anlamına gelmez. Belge, açıklama ve karşı tarafın görüşü alınarak değerlendirme yapılmalı.
ANTALYA’DA SİTE YÖNETİMİ GİDERLERİ NASIL DENETLENİR?
Antalya’da site yönetimi giderlerinin etkili biçimde denetlenmesi için işletme projesi, kurul kararları, banka hareketleri ve gider belgeleri birlikte incelenmeli. Her ödeme bir faturaya, sözleşmeye ve harcama yetkisine bağlanmalı.
Yönetim planında başka bir zaman belirtilmemişse hesap denetiminin üç ayda bir yapılması; yöneticinin ise yıllık gelir ve gider hesabını her takvim yılının ilk ayında kurula sunması gerekiyor. Kat maliklerinin yarısının istemesi halinde olağan dönem dışında da hesabın gösterilmesi talep edilebiliyor.
2026 düzenlemesiyle yeniden değerleme oranını aşan aidat artışlarının kat malikleri kurulunun kararına bağlanması, işletme projesinin ve toplantı tutanaklarının önemini artırdı.
Düzenli denetim için şu sıra izlenebilir:
Yönetim planı ve işletme projesi incelenir.
Banka gelirleri tahakkuk listesiyle karşılaştırılır.
Her ödeme faturayla eşleştirilir.
Personel ve hizmet sözleşmeleri kontrol edilir.
Elektrik ve su tüketimleri miktar üzerinden izlenir.
Büyük yatırımlar ayrı dosyada denetlenir.
Üç aylık ara raporlar hazırlanır.
Yıl sonunda ayrıntılı denetçi raporu sunulur.
Eksiklikler için süre ve sorumlu belirlenir.
Gerekirse olağanüstü kurul toplantısı yapılır.
Site giderlerinin denetlenmesi yalnızca aidatı düşürmeye yönelik bir çalışma değil. Düzenli belge, açık bütçe ve karşılaştırılabilir tüketim kayıtları; ortak paranın doğru kullanılmasını ve gerekli hizmetlerin sürdürülebilir biçimde yürütülmesini sağlar.
